대전지방법원 2025타경502218. 세종특별자치시 보람동 호려울마을7단지 706동 1003호가 강제경매로 나왔습니다. 이혜경 소유의 전용 102.9869㎡ 아파트로, 지상 22층 건물의 10층에 위치합니다. 2019년 12월 23일 설정된 동대전농업협동조합 근저당권 432,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권선경의 근저당권 및 최정아의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 분명히 눈길을 끕니다. 감정가 902,000,000원에서 631,400,000원까지 내려온 상태이고, 같은 평형의 최근 실거래 평균과 비교하면 시세보다 낮은 최저가입니다. 다만 최저매각가와 실제 낙찰가는 다르며, 임차관계 미확인 사항까지 해결됐다고 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 738 호려울마을7단지 제706동 제10층 제1003호 도로명주소: 세종특별자치시 남세종로 480 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 102.9869㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 22층 중 10층 |
| 사용승인일 | 2019.09.25 |
| 소유자 | 이혜경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 902,000,000원 / 631,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최정아 / 36,997,304원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.23 동대전농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 432,000,000원 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 63,140,000원 (실제 보증금 비율 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리관계의 출발점은 2019.12.23 동대전농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 432,000,000원으로, 이 권리가 말소기준에 해당합니다. 2022년 설정된 농협은행주식회사 근저당권은 이미 말소되었고, 2025년 설정된 권선경 근저당권(채권최고액 70,000,000원) 및 최정아의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 김주형의 보증금 확인 필요
현황조사·매각물건명세서·문건접수에 나타나는 전입자는 김주형 1명입니다. 전입일은 2022.08.02이고, 배당요구는 2025.04.21 접수되었습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주형 | 2022.08.02 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 신고 2025.04.21 |
김주형의 전입신고일은 말소기준권리 설정일인 2019.12.23보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유·계약관계가 미상인 만큼 우선변제 여부나 명도 문제까지 확정적으로 판단할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 74.9%의 가격 메리트
호려울마을7단지는 548세대이며, 사용승인일은 2019.09.25입니다. 비교 대상은 전용 102.9㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 843,233,333원, 최신 거래는 2026.07 · 855,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 102.99㎡ | 14 | 855,000,000원 |
| 2026.05 | 102.91㎡ | 11 | 810,000,000원 |
| 2026.04 | 102.91㎡ | 20 | 930,000,000원 |
| 2026.04 | 102.91㎡ | 29 | 800,000,000원 |
| 2026.04 | 102.91㎡ | 29 | 840,000,000원 |
| 2026.03 | 102.91㎡ | 17 | 870,000,000원 |
| 2026.02 | 102.99㎡ | 15 | 875,000,000원 |
| 2025.12 | 102.91㎡ | 11 | 830,000,000원 |
| 2025.12 | 102.91㎡ | 11 | 830,000,000원 |
| 2025.12 | 102.94㎡ | 12 | 875,000,000원 |
| 2025.11 | 102.91㎡ | 17 | 840,000,000원 |
| 2025.11 | 102.94㎡ | 21 | 763,800,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 843,233,333원 |
실거래 범위는 763,800,000원~930,000,000원입니다. 현재 최저가 631,400,000원은 최근 12건 평균보다 211,833,333원 낮고, 최신 거래가 855,000,000원보다도 223,600,000원 낮습니다. 심지어 비교 거래의 최저가인 763,800,000원보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 631,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,714,000원 |
| 1. 근저당 · 동대전농업협동조합 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 근저당 · 권선경 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 신청채권자 · 최정아 | 36,997,304원 | 36,997,304원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 83,688,696원 |
근저당권은 채권최고액 기준으로 반영한 추정 배당입니다. 집행비용 8,714,000원은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위·배당액·잔여금은 달라질 수 있습니다. 이 표는 최종 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 631,400,000원 | 0원 | 83,688,696원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 441,980,000원 | 103,837,104원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 309,386,000원 | 234,742,708원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 추정 채권액 538,997,304원이 전액 배당되고 소유자에게 83,688,696원이 남는 계산입니다. 반면 2회 유찰 시에는 미배당액이 103,837,104원, 3회 유찰 시에는 234,742,708원으로 늘어납니다. 신청채권자 최정아는 후속 시나리오에서 배당을 받지 못하는 것으로 추정됩니다.
중요한 점은 채권자 미배당액과 매수인 인수액이 별개라는 사실입니다. 권리분석상 후순위 권리가 소멸하므로 예상 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다. 단, 임차인 보증금 및 최우선변제 등이 최종 확인되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 보람동 소재 여울초등학교 동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 교육시설 및 근린공원이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.09.25 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 및 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 정방형의 평지이며 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 단지 주변 광대로와 중로에 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구· 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 교육환경 보호구역 및 금강 주변 중점경관관리구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 548세대 단지이며 동일 면적대 실거래 표본은 12건입니다. 거래가격 범위가 763,800,000원~930,000,000원으로 넓어 층과 개별 상태에 따른 적정가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 김주형의 전입일 2022.08.02, 배당요구일 2025.04.21을 기준으로 실제 거주 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2019.12.23 동대전농업협동조합 근저당권이 말소기준임을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 명도 계획. 후순위 전입자가 있다는 사실과 실제 인도 가능 여부는 별개입니다. 점유자의 협조 여부, 인도명령 및 명도 비용을 검토하세요.
- 가격 검토. 최저가 631,400,000원과 최근 실거래 평균 843,233,333원을 비교하되, 실제 응찰가는 10층이라는 특성과 실내 상태를 반영해 정하세요.
- 입찰자금. 최저가의 10%는 63,140,000원입니다. 실제 입찰보증금 비율과 준비 금액은 공고에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세, 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 물건은 권리와 가격을 함께 볼 때 검토 가치가 있는 1회 유찰 아파트입니다. 말소기준 근저당권 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 후순위 전입자인 김주형에 대해서도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 최저매각가 631,400,000원이 최근 실거래 평균 843,233,333원의 74.9%로, 최신 거래 및 비교 표본 최저가보다도 낮습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만 높은 물건이 아니라, 실제 거래가격과 비교해도 가격상의 여유가 확인됩니다.
다만 보증금과 확정일자가 미상인 전입자의 배당요구는 반드시 점검할 사항입니다. 이를 확인하지 않은 채 가격 차이만 보고 응찰하는 것은 적절하지 않습니다. 결론은 권리상 인수 0원·시세 대비 할인이라는 장점, 점유 및 임대차 확인이라는 조건부 리스크를 함께 가진 물건입니다. 명도와 임대차 관계가 정리되고 낙찰가가 합리적인 수준에 머문다면 가격 경쟁력이 있는 경매로 판단할 수 있습니다.
