대전지방법원 2025타경20463. 논산시 상월면 숙진리 313 소재 연립주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 단독주택(공가), 2층 창고이며 제시외 건물을 포함한 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 송수빈·송승빈·송양빈· 송영빈·송예빈·송우빈 6명으로 각 6분의 1씩 공유하고 있고, 이번 경매개시결정은 “2번 송승빈 지분 강제경매개시결정”입니다.
등기만 보면 근저당권이나 압류가 따로 확인되지 않고, 2025.08.21 엠메이드대부유한회사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유관계는 전혀 단순하지 않습니다. 송용석이 2011.06.24 전입한 것으로 조사됐고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 2025.08.21 말소기준보다 훨씬 앞서므로, 보증금·점유의 실체를 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 상월면 숙진리 313 · 충청남도 논산시 상월면 백일헌로507번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 1층 단독주택(공가) · 2층 창고 |
| 감정가 / 최저가 | 9,029,640원 / 4,424,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 39,044,716원 |
| 공유관계 | 송수빈·송승빈·송양빈·송영빈·송예빈·송우빈 각 6분의 1 |
| 경매 대상 표시 | 2번 송승빈 지분 강제경매개시결정 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 어렵다
2017.04.27 김선희 명의로 소유권보존이 이루어진 뒤, 2023.08.25 상속을 원인으로 송영빈·송승빈·송우빈·송예빈·송수빈·송양빈이 각 6분의 1씩 공유하게 되었고, 해당 소유권이전 등기는 2025.07.24 접수됐습니다. 이어 2025.08.21 엠메이드대부유한회사가 송승빈 지분에 강제경매개시결정을 등기했습니다.
② 임차인·점유 — 송용석은 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송용석 | 미상 | 2011.06.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
송용석의 전입일은 2011.06.24로, 말소기준인 2025.08.21 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없습니다. 반대로 “보증금이 없으니 인수도 없다”고 볼 근거도 없습니다. 실제 임대차계약의 존재, 점유 여부, 보증금 액수와 배당요구 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 479,632원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 39,044,716원 | 3,944,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 4,424,000원 가정 시 신청채권자에게 3,944,368원이 배당되고, 미배당액은 35,100,348원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 송용석의 보증금이 확인되지 않아 매수인 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸질수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 4,424,000원 | 3,944,368원 | 35,100,348원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,096,800원 | 2,641,058원 | 36,403,658원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,167,760원 | 1,728,740원 | 37,315,976원 | 0원 |
감정가 9,029,640원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 4,424,000원입니다. 추가 유찰 시 3,096,800원, 2,167,760원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 실거래 시세자료가 없어 “49%니까 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 지분경매·공유자 우선매수·미상 임차인·화재 훼손이 겹쳐 있으므로 최저가 할인폭을 그대로 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
⑤ 건물 상태 — 1층 화재 훼손
감정 이용상태는 기호(4) 1층 단독주택(공가), 기호4-1 창고입니다. 매각물건명세서에는 1층 단독주택이 화재로 훼손됐다고 기재돼 있고, 2층은 창고로 표시돼 있습니다. 기호(4)는 세멘벽돌조 스라브 및 세멘기와지붕 2층 주택이고, 기호(4-1)는 목조 스레트지붕 1층 창고입니다.
| 주택 구조 | 세멘벽돌조 스라브 및 세멘기와지붕 2층 주택 |
|---|---|
| 외벽 | 적벽돌 및 돌붙임 페인팅 등 마감 |
| 내벽 | 벽지 등 기타 마감 |
| 창호 | 샤시 및 목재 창호 |
| 창고 구조 | 목조 스레트 지붕 1층 창고 · 내외벽 세멘몰탈 미장 등 마감 |
| 설비 | 위생설비 · 급배수설비 · 난방설비 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
⑥ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산시 상월면 숙진리 ‘숙진1리마을회관’ 남측 및 남서측에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야가 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 565.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 46,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 토지 자료상 계획관리지역이며 가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 추가 제한. 감정평가상 기호(1)·기호(2)는 농림지역·농업진흥구역, 기호(3)는 계획관리지역·성장관리계획구역으로 조사됐고, 각 토지에 가축사육제한구역이 기재돼 있습니다.
- 임대내역. 감정평가서상 임대내역은 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송용석의 실제 점유·임대차 확인. 2011.06.24 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유부분을 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 강제경매개시결정이 송승빈 6분의 1 지분을 특정하고 있습니다. 매각목록·등기부·매각물건명세서를 서로 대조해 실제 취득범위를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수 가능성. 공유자는 1회에 한해 우선매수신고를 할 수 있으므로 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
- 화재 훼손 현장 확인. 1층 단독주택이 화재로 훼손된 상태입니다. 실제 잔존 상태와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 목록의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 주의. 감정가 대비 49%이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표의 0원 인수를 확정치로 보지 말 것. 현재 배당계산은 송용석의 미상 보증금을 반영하지 못하므로 실제 인수위험이 별도로 남아 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인할 것이 많다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 9,029,640원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 4,424,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인만으로 투자성을 판단하기에는 확인되지 않은 요소가 너무 많습니다.
송용석은 말소기준보다 앞선 2011.06.24 전입자로 조사됐지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 등기에는 송승빈의 6분의 1 지분에 대한 강제경매가 표시돼 있습니다. 공유자는 1회 우선매수권을 행사할 수 있으며, 건물 1층은 화재로 훼손됐습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지 않는 유형입니다. 임차관계와 지분 범위, 공유자 우선매수 가능성, 화재 훼손 상태를 모두 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
