96,600,000원
115,000,000원
대전지방법원 2025타경20509. 논산시 화지동 조흥로즈빌 103동 8층 802호, 전용면적 59.657㎡ 아파트입니다. 소유자 오두환은 2016년 1월 19일 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했고, 2016년 1월 29일 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 71,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류 6건과 임의경매개시결정은 낙찰과 함께 모두 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 신고된 임차인은 없지만 감정평가 당시 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 “신고된 임차인 없음”과 “현재 점유관계가 확정됨”은 구분해야 하며, 입찰 전 현황조사와 전입세대·점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 화지동 16 조흥로즈빌 103동 8층 802호 도로명: 충청남도 논산시 해월로259번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.657㎡ · 철근콘크리트벽식구조 8층건 중 8층 |
| 단지 | 조흥 · 296세대 · 2002.07.13 준공 |
| 소유자 | 오두환 (2016.01.19 매매, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 우리은행) / 56,343,302원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류 6건 전부 소멸
말소기준권리는 2016.01.29 접수된 주식회사우리은행의 근저당권 71,500,000원입니다. 이후 농협은행·농업협동조합중앙회·우리은행·중소기업은행·국민은행·우리카드가 설정한 가압류 6건은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2025.09.26의 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 하락 추세를 함께 봐야 한다
같은 단지 동일 면적대의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 118,458,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건의 평균은 117,277,777원, 최신 거래는 2026년 6월 115,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -3.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.66㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.66㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 59.66㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 59.66㎡ | 4 | 117,500,000원 |
| 2025.12 | 59.66㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2025.12 | 59.66㎡ | 7 | 129,000,000원 |
| 2025.11 | 59.66㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.66㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 59.66㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2025.03 | 59.66㎡ | 13 | 136,000,000원 |
| 2025.02 | 59.66㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 59.66㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.66㎡ | 9건 | 117,277,777원 |
| 전체 평균 | 59.66㎡ | 12건 | 118,458,333원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 96,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 82.4%이고, 최신 거래 115,000,000원과 실거래 최저 100,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 여지가 있습니다. 다만 거래 범위가 100,000,000원부터 143,000,000원까지 넓고 추세도 -3.9%이므로, 단순히 전체 평균과의 차이만 보고 응찰가를 높이는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,907,267원 | 9,907,267원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 81,875,401원 | 13,053,933원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 174,591,078원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 8,856,214원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 20,356,932원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 14,825,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권신고액 합계는 381,912,393원, 채권자 예상배당은 94,461,200원이며 미배당액은 287,451,193원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.2%를 적용한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산역 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근 대로변에 시내버스 승강장이 있습니다. 승강장 거리와 운행빈도, 공익·편익시설 접근성을 고려한 교통사정은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 급배수·급탕, 위생, 난방, 소방 및 기타 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 아파트단지 부지는 중로에 접하고 단지 내 도로를 통해 출입합니다. 토지는 2필 일단지의 부정형 평지이며 아파트단지 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 유수지 저촉, 중로3류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 183,600원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 296세대, 2002.07.13 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건은 100,000,000원부터 143,000,000원까지 분포합니다. 거래는 확인되지만 가격 편차와 최근 -3.9% 흐름을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 현장 방문 시 거주자 부재, 임대관계 미상으로 조사됐습니다. 전입세대열람과 실제 점유자를 재확인하세요.
- 원본 대조. 말소기준 근저당권과 가압류 6건, 매각물건명세서상 인수사항을 최신 등기부 원본과 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 118,458,333원보다 최근 12개월 평균 117,277,777원과 최신 거래 115,000,000원을 응찰가 판단의 중심에 두세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.9%이므로 현재의 82.4% 가격비율만으로 공격적인 응찰가를 정하지 마세요.
- 내부 상태. 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 인접 동일 규모 아파트와 탐문, 건축물현황도면을 기준으로 평가했습니다. 수리비 변수를 별도로 점검하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 일정, 관리비 체납 여부를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격과 점유 확인
이 물건은 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이 되고 이후 가압류 6건과 경매개시결정이 모두 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 현재 실질취득금액 96,600,000원은 최근 12개월 평균 117,277,777원의 82.4%이고 최신 거래 115,000,000원보다 낮아 가격 여지가 있습니다.
다만 최근 거래 흐름은 -3.9%이고, 현장에서는 거주자를 만나지 못해 임대관계와 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검토 가치 있음, 점유와 내부 상태는 확인 필수입니다. 현재 최저가의 시세 차이를 그대로 수익으로 보지 말고, 명도·수리·하락 추세를 반영한 응찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
