대전지방법원 2025타경502603. 세종 반곡동 수루배마을3단지 314동 10층 1002호, 전용 84.6291㎡ 아파트입니다. 주식회사도윤이 2020년 7월 28일 거래가 650,000,000원에 취득했고, 같은 해 10월 30일 설정된 두류새마을금고의 채권최고액 216,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 채권최고액 156,000,000원 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가와 최근 실거래 평균이 비슷한 수준이지만, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 477,400,000원까지 낮아졌습니다. 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액도 477,400,000원으로, 최근 12개월 평균 681,083,333원의 70.1%입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 가격과 함께 세금 압류, 임차인의 미상 보증금, 미등기 대지권을 원본에서 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 852 수루배마을3단지 제314동 제10층 제1002호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 반곡로 15 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6291㎡ · 지상 14층 중 10층 |
| 단지 | 수루배마을3단지 · 784세대 · 사용승인 2019.05.24 |
| 소유자 | 주식회사도윤 (2020.07.28. 거래가 650,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 682,000,000원 / 477,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 722,317,502원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 대지권 | 미등기 대지권 · 비율 53835분의 62.8652 · 미납 분양대금 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.30. 을구 2번 두류새마을금고 근저당권 216,000,000원입니다. 2021.09.10. 설정된 을구 3번 근저당권 156,000,000원과 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 을구 2번과 3번 근저당권은 2025.02.13. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 각 채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금·우선변제는 확인
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신화선 | 314동 1002호 | 2021.10.08 | 2025.09.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 신화선의 전입일 2021.10.08.은 말소기준일 2020.10.30.보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당요구는 2025.09.08. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당받지 못한 금액이 생기더라도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 70.1%
수루배마을3단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가는 630,000,000원~735,000,000원, 평균은 681,083,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 10층 666,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.8㎡ | 10 | 666,000,000원 |
| 2026.06 | 84.44㎡ | 15 | 735,000,000원 |
| 2026.05 | 84.44㎡ | 5 | 730,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 11 | 705,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 6 | 699,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 11 | 650,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 8 | 655,000,000원 |
| 2025.12 | 84.44㎡ | 14 | 715,000,000원 |
| 2025.11 | 84.8㎡ | 9 | 658,000,000원 |
| 2025.11 | 84.63㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2025.10 | 84.8㎡ | 6 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 84.63㎡ | 4 | 680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 681,083,333원 |
감정가 682,000,000원은 최근 12개월 평균 681,083,333원과 비슷한 수준입니다. 그러나 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 477,400,000원으로, 최근 평균의 70.1%입니다. 최신 10층 거래 666,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 권리상 인수액이 0원으로 산정돼 최저가 하락분이 그대로 실질취득가격에 반영됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 477,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,174,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 두류새마을금고 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 두류새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,226,000원 |
현재 최저가에서는 배당모형상 근저당권 채권최고액 합계 372,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 98,226,000원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 담보권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 477,400,000원 | 372,000,000원 | 0원 | 98,226,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 334,180,000원 | 328,701,480원 | 43,298,520원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 233,926,000원 | 229,851,036원 | 142,148,964원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반곡초등학교 서측에 연접하며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·교육기관 (반곡초등학교·반곡중학교)·복합커뮤니센터가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통여건은 보통입니다. 단지 남·북·서측 공도와 연결된 단지 내 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 10층으로, 아파트로 이용 중입니다. 기본위생·급배수·엘리베이터·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 사다리형 평지의 아파트 부지입니다. 공시지가는 1,670,000원/㎡입니다.
- 환금성. 784세대, 2019.05.24. 사용승인 단지로 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 실거래 범위는 630,000,000원~735,000,000원입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 신화선의 전입일은 말소기준 이후로 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 임차인이 확인됐으므로 실제 점유자, 점유 범위와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있으면 배당 순서가 달라집니다. 세금 교부청구와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 미등기 대지권. 대지권 비율은 53835분의 62.8652이고 미납 분양대금은 없으며, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됐습니다. 매각물건명세서와 대지권 관련 서류를 대조하세요.
- 채권 이전·근질권. 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제사차유한회사 근질권 설정 내역을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태. 동일 면적 실거래와 가격 차이가 크더라도 수리비·내부 상태·관리비 체납액을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 서류 확인은 필수
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 477,400,000원까지 낮아졌고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 따라서 실질취득액은 최저가와 같은 477,400,000원이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 681,083,333원의 70.1%입니다. 임차인은 1명이지만 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 근저당권과 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인, 국세·지방세 압류 4건, 미등기 대지권, 채권양도·근질권 설정이 함께 존재합니다. 가격 메리트와 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 원본 서류 확인을 생략할 수 없는 사건입니다. 응찰 전에는 임차인 배당서류, 세금 교부청구, 대지권 관계와 실제 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
