대전지방법원 2025타경502745. 세종 한솔동 첫마을아파트 101동 24층 2406호로, 감정평가서상 전용면적 비교 대상은 84.91㎡입니다. 등기상 소유자 이흥주 씨는 2010년 12월 8일 매매를 원인으로 2012년 1월 19일 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 228,600,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 현재 남아 있는 문창신용협동조합 근저당과 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 한 차례 유찰되어 감정가 619,000,000원에서 433,300,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래금액은 578,750,000원이고, 2026년 7월 데이터상 최신 거래 기준액은 515,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 놓고 보더라도 최근 평균보다 145,450,000원, 최신 거래 기준액보다 81,700,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 시세와 비교할 실질취득가도 433,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한솔동 939 첫마을아파트 제101동 제24층 제2406호 · 도로명 세종특별자치시 노을3로 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 26층 중 24층 |
| 단지 / 비교면적 | 첫마을1단지(퍼스트프라임) · 895세대 · 84.91㎡ |
| 소유자 | 이흥주 · 2012.01.19 소유권이전 · 거래가액 228,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 619,000,000원 / 433,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 134,394,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준권리는 2012.01.19 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 문창신용협동조합 근저당과 2025년 강제경매개시결정, 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 세종신용협동조합 근저당 65,000,000원은 2024.11.06 말소되었고, 이상욱 근저당 18,000,000원은 2017.11.20 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 145,450,000원 낮다
시세 비교 대상은 첫마을1단지(퍼스트프라임)의 전용 84.81~84.96㎡ 거래 12건입니다. 2025년 11월부터 2026년 7월까지의 최근 거래로, 평균은 578,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6층 | 515,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 9층 | 575,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 7층 | 565,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10층 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11층 | 565,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 14층 | 675,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 4층 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 22층 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 3층 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 13층 | 580,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 7층 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 8층 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.91㎡대 | 12건 | 578,750,000원 |
최근 거래 범위는 515,000,000원~675,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 578,750,000원입니다. 감정가 619,000,000원은 최근 평균의 약 107.0%로 평균보다 높지만, 한 차례 유찰된 최저가 433,300,000원은 최근 평균의 74.9%입니다. 데이터상 최신 거래 기준액 515,000,000원과 비교해도 최저가는 약 84.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 433,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,733,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 문창신용협동조합(을구 6번) | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 근저당 · 문창신용협동조합(을구 7번) | 216,000,000원 | 30,567,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 이현화 | 134,394,520원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 문창신용협동조합 | 134,394,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 880,789,040원 중 예상 배당액은 426,567,000원, 미배당액은 454,222,040원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 433,300,000원 | 426,567,000원 | 454,222,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 303,310,000원 | 298,263,660원 | 582,525,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 212,317,000원 | 208,544,562원 | 672,244,478원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 참샘초등학교 북서측 인근으로, 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 각급 학교, 공공·편의시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 24층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차설비가 갖추어져 있습니다.
- 단지 규모. 첫마을1단지(퍼스트프라임)는 895세대이며, 사용승인일은 2011.11.30입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 행정중심복합도시 지구단위계획구역이고, 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적대 거래가 12건 확인되며, 거래가격은 515,000,000원~675,000,000원입니다. 거래 표본은 존재하지만 가격 편차가 커 개별 호수 상태에 따른 조정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 보증금 및 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 우리은행 근저당은 최초 180,000,000원에서 2024.10.29 161,600,000원으로 변경등기가 있으므로 등기 원본과 배당요구채권액을 대조해야 합니다.
- 문창신협 공동담보 확인. 을구 6번과 7번 근저당은 추가설정 및 공동담보 내용이 있으므로 실제 피담보채권 범위와 다른 공동담보 목적물의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가가 최근 평균의 74.9%이지만 내부 상태·향·조망·수리비를 반영해 실거래 평균과 최신 거래보다 충분히 낮은 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비와 인도비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 점유자 인도에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유 확인과 응찰가
이 사건은 2012년 우리은행 근저당을 기준으로 이후의 현재 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 한 차례 유찰된 433,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 578,750,000원의 74.9%, 데이터상 최신 거래 기준액 515,000,000원의 약 84.1%로 가격 간격도 확인됩니다.
다만 임대관계가 미상이라 점유 리스크를 완전히 제거했다고 단정할 수 없고, 우리은행 근저당의 변경 채권최고액과 배당 시뮬레이션 적용액도 서로 다릅니다. 문창신용협동조합의 근저당은 추가설정과 공동담보 내용까지 포함하므로 원본 확인이 필수입니다. 결론은 등기상 인수는 0원이고 가격은 최근 거래보다 낮지만, 점유관계와 담보채권 범위를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
