대전지방법원 2025타경502819. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 조치원신동아파밀리에 305동 10층 1003호, 대상면적 121.68㎡의 주거용 아파트입니다. 소유자 고형석은 2020년 5월 18일 매매를 원인으로 185,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 25일 소유권이전과 국민은행 근저당 141,900,000원이 함께 등기됐습니다.
권리구조의 기준점은 이 2020.06.25 국민은행 근저당입니다. 해당 근저당은 2024.08.22 한국주택금융공사로 이전됐지만 순위는 그대로 유지됩니다. 그 뒤 설정된 에스비아이저축은행 근저당 60,000,000원, 금강대부 근저당 33,000,000원과 가압류·압류· 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 채권자에게 미배당이 발생해도 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502819 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 393 조치원신동아파밀리에 제305동 제10층 제1003호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 조치원읍 도장말길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 아파트로 이용 중 · 대상면적 121.68㎡ · 15층 중 10층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 291세대 · 2008.06.16 사용승인 |
| 소유자 | 고형석 (2020.05.18 매매, 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 220,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 23,568,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 이전에 존재하던 남광주농협 근저당, 신우캐피탈대부 근저당과 관련 질권은 2020.06.25 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 국민은행 근저당이며, 이후 등기된 담보권·가압류·압류는 매각으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 26.5% 낮은 최저가
조치원신동아파밀리에 동일 면적대 최근 실거래 12건의 전체 평균은 298,833,333원입니다. 가격 판단에 우선할 최근 12개월 거래는 3건이며 평균 300,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 280,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 차이는 +0.5%로 급격한 상승이나 하락보다는 보합권에 가깝습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 120.64㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.10 | 121.68㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2025.10 | 121.68㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2025.02 | 121.68㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.01 | 121.68㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 2025.01 | 121.68㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2024.12 | 120.64㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2024.10 | 121.68㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.09 | 120.64㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2024.06 | 121.68㎡ | 10 | 281,000,000원 |
| 2024.02 | 121.68㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2024.02 | 121.68㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 298,833,333원 |
감정가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원보다 높았지만, 1회 유찰로 최저가가 220,500,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균의 73.5%, 전체 평균의 73.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준도 최저가와 동일한 220,500,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 국민은행 설정 근저당 | 141,900,000원 | 141,900,000원 |
| 2. 에스비아이저축은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 금강대부 근저당 | 33,000,000원 | 14,713,000원 |
| 4. 충남신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 세종신용보증재단 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 274,900,000원 중 예상 배당액은 216,613,000원이며 미배당은 58,287,000원입니다. 금강대부는 23,568,720원의 청구액에 대해 14,713,000원을 배당받는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자는 최신 채권양도·배당요구 서류와 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 58,287,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 123,510,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 169,167,630원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만 매수인의 권리 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차만으로도 최근 시세 대비 할인 폭이 형성돼 있으므로, 추가 유찰만 기다리기보다 내부 상태·점유·수리비를 확인한 뒤 적정 응찰가를 산정하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조치원체육공원 서측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 형성된 일반 주택지대입니다. 인근에 관공서·체육공원·대형마트가 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 무난하고 노선버스정류장과 편익시설 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 5개 동, 291세대 규모이며 위생·급배수·도시가스·난방·소방·승강기·지하주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남·서·북측으로 중로2류·소로2류·소로1류에 접하고 서측 정문과 북측 후문을 주 진입로로 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 744,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 도로 일부 저촉은 있으나 사용수익상 제한은 없을 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대열람·현장 방문·관리사무소 확인으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 이전 대조. 국민은행 설정 근저당이 한국주택금융공사로 이전됐으므로 최신 등기부와 채권자 변경·배당요구 관계를 확인하세요.
- 내부 상태와 수리비. 121.68㎡ 면적과 내부 마감·설비 상태를 확인해 시세 할인분에서 수리비와 명도비용을 차감하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.08.03 경과 후에는 낙찰·유찰·변경 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 점유 확인 후 가격 결정”
이 사건은 2020.06.25 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원인 권리상 안전한 구조입니다. 감정가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원보다 높았지만, 한 차례 유찰되면서 최저가는 220,500,000원, 최근 평균의 73.5%까지 내려왔습니다.
따라서 가격만 보면 신건보다 분명한 메리트가 생긴 회차입니다. 다만 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 명도까지 단정해서는 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 내부 상태를 확인하고, 수리비·체납 관리비·명도비용을 반영한 응찰 상한을 정해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음, 점유 확인은 필수입니다.
