부산지방법원 2024타경61614. 연제구 연산동 배산프라임타워 7층 702호, 전용 46.79㎡ 아파트입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 204,000,000원에 최저가가 불과 5,762,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 그러나 권리관계의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 손정은은 2022.03.28 점유를 시작하고 2022.03.29 전입했으며, 2022.03.03 확정일자를 갖췄습니다. 2024.03.29에는 임차보증금 178,500,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2024.09.02 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 모두 그보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 ‘10회 유찰 → 감정가의 약 3%에 매수’라는 해석은 성립하지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받는 돈도 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 배산로 34, 7층702호 (연산동, 배산프라임타워) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.79㎡ · 지하1층 지상15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 주식회사청우주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 5,762,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손정은 / 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 김호겸의 전세권 160,000,000원과 그 전세권을 담보로 한 연산3동새마을금고 근저당권 104,000,000원은 2020.07.15 이미 말소됐습니다. 이후 2021.05.10 민간임대주택등기가 기재되었고, 현재 권리분석의 핵심은 2022년부터 이어진 손정은의 임차권입니다. 2024.09.02 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각물건명세서가 밝힌 대로 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 손정은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 178,500,000원 | 2022.03.29 2022.03.03 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 | 잔액 인수 보증기관 승계 없음 |
손정은은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산합니다. 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 배당요구일은 2024.03.29이고, 우선변제권이 인정되는 구조지만 현재 최저가가 보증금에 비해 매우 낮아 전액 배당은 불가능합니다. 따라서 우선변제권이 있어도 미배당 잔액에 대한 대항력은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 본다
배산프라임타워 전용 46.79㎡ 인근 동일면적 실거래는 최근 4건이 확인됩니다. 전체 평균 214,500,000원만 보면 실질취득가가 크게 싸 보일 수 있지만, 과거 242,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 2026.04 거래는 190,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 12.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 46.79㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 46.79㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 46.75㎡ | 9 | 216,000,000원 |
| 2022.05 | 46.79㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.79㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
실질취득을 보증금 178,500,000원 수준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 89.3%, 최신 거래 190,000,000원의 약 93.9%입니다. 즉 현재 확인되는 최근 실거래보다 낮기는 하지만, 차이는 최신 거래 대비 약 6% 수준입니다. 특히 시장 추세가 -12.7%인 하락 구간이므로 “감정가의 3%까지 내려왔으니 압도적으로 싸다”는 해석은 금물입니다.
④ 회차가 더 내려가도 실질취득은 거의 같다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 5,762,000원 | 173,241,716원 | 179,003,716원 |
| 11회 유찰 시 | 4,033,399원 | 174,939,202원 | 178,972,601원 |
| 12회 유찰 시 | 2,823,379원 | 176,127,442원 | 178,950,821원 |
표에서 보듯 최저매각가가 5,762,000원에서 2,823,379원까지 내려가도 총 부담은 179,003,716원에서 178,950,821원 수준으로 거의 변하지 않습니다. 배당에 사용되는 매각대금이 줄어들수록 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어나는 것과 실질취득가격이 크게 싸지는 것이 같은 뜻이 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 503,716원 |
| 1. 임차인 손정은 보증금 | 178,500,000원 | 5,258,284원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 손정은 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 임차보증금 미배당액 173,241,716원이 매수인 인수액입니다. 집행비용 때문에 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지 않아, 현재 회차의 ‘매각가+인수액’은 보증금보다 503,716원 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 전용 46.79㎡입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·주거용 오피스텔·주상용건물·단독주택·시장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물의 7층 702호이며 현상은 보통으로 평가됐습니다. 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·주차·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모·환금성. 배산프라임타워는 36세대, 사용승인일은 2018.10.04입니다. 최근 실거래는 존재하지만 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·매각률 8.33%로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가를 기준으로 계산. 현재 최저가 5,762,000원만 넣은 수익률 계산은 무의미합니다. 보증금 인수까지 포함한 약 178,500,000원~179,003,716원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 손정은의 임대차계약일 2022.03.02, 확정일자 2022.03.03, 점유개시 2022.03.28, 전입 2022.03.29, 임차권등기 2024.03.29를 원본 서류와 대조하세요.
- 신청채권자와 임차권자 동일인 확인. 동일인 관계가 배당과 채권관계에 어떤 방식으로 반영되는지 배당요구서·강제경매 신청서·임차권등기명령을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.10 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 효력은 등기부·관련 행정자료 원본을 통해 별도 점검하세요.
- 입찰보증금 20%. 이 사건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 1,152,400원입니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 200,000,000원, 최신 거래 190,000,000원이지만 최근 구간은 과거 대비 -12.7%입니다. 과거 전체 평균 214,500,000원만을 기준으로 가격 메리트를 확대해서 보지 마세요.
맺으며 — “576만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 5,762,000원이지만 매수인이 떠안는 임차보증금 잔액이 173,241,716원입니다. 현재 회차 총 부담은 179,003,716원이고, 11회·12회로 더 유찰되어도 총 부담은 178,972,601원·178,950,821원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라가 실질취득이 보증금 178,500,000원 안팎에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
실질취득가 자체는 최근 12개월 평균 200,000,000원과 최신 거래 190,000,000원 아래에 있습니다. 그러나 시장은 최근 -12.7% 하락했고, 이 물건과 단지 경매 통계 모두 10회 유찰 수준이며 매각률도 8.33%입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 ‘감정가 대비 97% 할인’이 아니라 약 1억7,850만원의 실질취득가가 하락 중인 최근 시세와 충분한 간격을 갖는가입니다. 권리구조는 분석 가능하지만, 명목 최저가가 만드는 착시가 매우 큰 사건입니다.
