대전지방법원 2025타경752. 천안시 서북구 성정동 학산리젠다빌-2차 A동 4층 403호, 전용 23.58㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가는 42,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 20,580,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 42,200,000원의 절반 수준입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 임차권 확인이 먼저입니다.
임차인 안명순은 2021.10.05 전입신고와 확정일자를 갖췄고 2025.11.25 배당요구도 했습니다. 말소기준권리로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2024.09.05이므로 임차인의 전입일이 약 3년 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력 있음으로 분류되며, 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 배당으로 전액 회수되지 못한 잔액이 있다면 그 잔액은 매수인이 부담할 수 있으므로, 현재 최저가만으로 투자수익성을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차에이동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 23.58㎡ · 지하3층·지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 이경화 (2021.06.29 매매, 거래가액 40,000,000원 · 2021.10.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 38,225,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2023.02.08 시흥세무서장의 압류가 있었지만 2025.06.02 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.09.05 주택도시보증공사의 가압류 515,000,000원입니다. 그 이후 2025.10.17 안명순의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안명순 | 403호 · 주거 | 2021.10.05 / 2021.10.05 | 미상 | 2025.11.25 · 신청 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 가능 |
안명순은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 동시에 이 사건의 강제경매 채권자도 안명순이며, 자료에는 임차인과 등기상 관계인이 동일하다는 이유로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이 사정은 임차권이 허위라고 단정할 근거는 아니지만, 보증금 원본과 임대차계약 관계를 반드시 대조해야 하는 이유입니다.
③ 시세 비교 — 명목가격은 낮지만, ‘싸다’는 결론은 보류
학산리젠다빌-2차-A동 전용 23.58㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 42,200,000원, 최신 거래는 2026.08의 43,000,000원입니다. 최근 12개월과 그 이전 거래의 추세는 +1.0%로 소폭 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.58㎡ | 15 | 43,000,000원 |
| 2026.01 | 23.58㎡ | 12 | 45,500,000원 |
| 2025.09 | 23.58㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 23.58㎡ | 12 | 43,500,000원 |
| 2025.09 | 23.56㎡ | 12 | 34,000,000원 |
| 2025.06 | 23.58㎡ | 14 | 32,000,000원 |
| 2025.05 | 23.58㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2025.05 | 23.58㎡ | 15 | 42,500,000원 |
| 2025.05 | 23.58㎡ | 14 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 23.58㎡ | 12 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 23.56㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2025.04 | 23.56㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 42,200,000원 |
명목 최저가 20,580,000원은 최근 12개월 평균 42,200,000원의 48.8%이고, 최신 거래 43,000,000원과 비교해도 절반 수준입니다. 감정가 42,000,000원 역시 최근 12개월 평균과 거의 같은 구간입니다. 다만 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아, 최저가가 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다. 실질취득가는 낙찰가가 아니라 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
④ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 515,000,000원 | 19,809,560원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 안명순 | 38,225,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 553,225,000원 중 위 시뮬레이션상 채권자 배당액은 19,809,560원, 미배당은 533,415,440원입니다. 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 실제 배당액을 계산할 수 없으므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 거래자료 기준)
- 용도. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 전용면적은 23.58㎡입니다.
- 입지. 천안성정중학교 남동측 인근으로 상업시설·오피스텔·아파트단지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있고 북측·서측으로 대로에 접해 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물이며 전기·급수·위생·난방·승강기·가스설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,134,000원/㎡입니다.
- 거래성. 단지는 247세대, 사용승인일은 2013.09.12이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본 확인. 안명순의 보증금 액수가 얼마인지 확인하지 못하면 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 배당순위 재검증. 전입·확정일자 2021.10.05, 배당요구 2025.11.25를 기준으로 실제 보증금의 배당 가능액과 미배당 잔액을 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 안명순이 이 사건 강제경매 채권자이기도 하므로 임대차 형성 경위와 금전관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 가격판단 기준. 최근 12개월 평균 42,200,000원과 최신 거래 43,000,000원을 기준으로 하되, 비교 대상은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액이어야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 14,406,000원·10,084,200원으로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차보증금 잔액이 남는다면 실질 부담은 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 물건의 숫자만 보면 강합니다. 감정가 42,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가는 20,580,000원, 최근 12개월 실거래 평균은 42,200,000원, 최신 거래는 43,000,000원입니다. 명목 가격만 비교하면 최근 시세의 절반 수준입니다.
하지만 권리분석에서는 그 할인율을 그대로 받아들일 수 없습니다. 안명순은 말소기준보다 앞선 2021.10.05 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 배당요구도 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시합니다. 결정적으로 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “명목 최저가는 매우 낮지만 실질취득가는 아직 모른다”입니다. 보증금을 확인해 미배당 잔액까지 계산한 뒤 그 총액이 최근 실거래 42,200,000원·43,000,000원과 비교해 경쟁력이 있는지를 판단해야 합니다.
