대전지방법원 2025타경846. 아산시 모종동 ‘캐슬타워’ 3층 301호로, 집합건축물대장상 의원으로 등재된 근린시설입니다. 소유자 고영준은 2019.01.28 거래가액 580,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 수협은행 앞으로 채권최고액 326,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2025.12.16 수협은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.

등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2017년 부안수산업협동조합 근저당과 2018년 한경자 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태이고, 현재 살아 있는 수협은행 근저당은 경매 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 근저당 부족분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다

현재 권리분석의 기준점은 2019.01.28 수협은행 근저당입니다. 그 이전에 설정된 부안수산업협동조합 근저당과 한경자 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 수협은행 근저당 및 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 수협은행에 미배당이 발생하지만, 그 부족액은 매수인 인수로 연결되지 않습니다.

② 가격 구조 — 49%라고 바로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 230,300,000원으로 감정가 470,000,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 감정 이용상태도 의원입니다. 따라서 최저가와 감정가의 차이만으로 시장가격 대비 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 제시된 다음 최저가 시나리오는 161,210,000원, 4회 유찰 시에는 112,847,000원입니다. 다만 이 역시 ‘시세보다 싸다’는 뜻이 아니라 경매가격이 감정가에서 얼마나 낮아지는지를 보여주는 회차 구조일 뿐입니다. 근린시설의 실제 환금성은 업종 적합성, 공실·임대수요, 점유 상태와 함께 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 230,300,000원 가정)

현재 최저가 기준 수협은행 근저당의 미배당액은 100,124,200원입니다. 그러나 제시된 권리구조에서는 매수인 인수액이 0원이며, 근저당 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 온양동신초등학교 남동측 인근 ‘캐슬타워’로, 주변에 대단위 아파트단지·학교·상업용 및 주상용 건물이 혼재한 성숙중인 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근과 주정차가 용이하고, 인접 도로변에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 의원으로 등재되어 있으나 기준시점에는 집기 및 비품 등이 산재된 상태로 조사됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2017.04.07입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평탄한 상업용 건물 부지로 이용 중이며, 동측 및 서측 등으로 포장된 중로 및 소로 등에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·모종·풍기 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,792,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 상가지대 내 근린시설이고 2회 유찰된 물건입니다. 주거용처럼 감정가 대비 할인율만으로 매수층과 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자와 사용 상태를 확인하세요.
• 근린시설 수요 확인. 집합건축물대장상 의원인 만큼 해당 위치에서의 상업용·의료시설 수요와 임대 가능성을 별도로 점검하세요.
• 유찰을 할인으로 단정하지 않기. 현재 2회 유찰·감정가 49%지만, 시세 비교 없이 ‘저평가’라고 판단하지 마세요.
• 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차 수협은행 미배당액 100,124,200원은 제시된 분석상 매수인 인수액이 아닙니다.
• 차기 회차 시나리오. 3회 유찰 시 161,210,000원, 4회 유찰 시 112,847,000원으로 제시되어 있으므로 입찰 상한과 자금 계획을 회차별로 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”

이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2019.01.28 수협은행 근저당이 말소기준이고, 경매 매각으로 소멸하며 배당 부족분을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 따라서 제시된 계산상 실질취득은 현재 최저가 230,300,000원, 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 그다음입니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자가 커 보여도, 대상은 근린시설이고 의원으로 등재되어 있으며 임대관계도 미상입니다. 실제 비교 시세 없이 감정가 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건은 등기 권리는 정리되지만, 점유·용도·환금성 확인이 입찰가를 결정하는 사건입니다.