358,346,000원
대전지방법원 2025타경10798. 천안시 서북구 성거읍 석교리 102-4 소재 건물과 토지가 포함된 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 싱글지붕 3층으로, 1층은 단독주택이면서 일시적으로 카페·개인 작품 전시실 및 작업장 등으로 이용되고, 2층과 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 731,318,640원, 3회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 358,346,000원입니다.
등기상 말소기준은 2020.05.28. 설정된 천안신용협동조합 근저당권 294,800,000원입니다. 이후 노미연 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계는 그보다 앞섭니다. 김기정은 2011.09.29. 전입, 정해민은 2016.01.12. 전입으로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 담보권이 아니라 선순위 전입자의 보증금 인수 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10798 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 102-4 · 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교2길 42 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 단독주택 및 일시적 카페·개인 작품 전시실·작업장, 2층 단독주택, 3층 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 싱글지붕 3층 · 사용승인일 1996.10.16. |
| 토지 | 522.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 박종숙 |
| 감정가 / 최저가 | 731,318,640원 / 358,346,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안신용협동조합 / 241,047,775원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2020.05.28. 천안신용협동조합 근저당권입니다. 2023.08.17. 노미연 근저당권 390,000,000원과 2025.01.21. 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 김기정과 정해민의 전입은 모두 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김기정 | 2011.09.29. | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 60,000,000원 인수 |
| 정해민 | 2016.01.12. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 김기정은 현 배당 산정에서 우선변제권 없이 보증금 60,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 정해민은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 보증금 규모까지 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 인수액 60,000,000원은 상한이 아니라 최소 확인액으로 보는 것이 안전합니다.
② 3회 유찰 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저가는 감정가의 49%인 358,346,000원입니다. 여기에 김기정의 확인 인수액 60,000,000원을 더하면, 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 최소 418,346,000원입니다. 여기에 정해민의 보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 승계될 경우 그 금액이 추가됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 358,346,000원 | 60,000,000원 | 418,346,000원+α | 332,270,844원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 286,676,800원 | 60,000,000원 | 346,676,800원+α | 402,936,675원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 229,341,440원 | 60,000,000원 | 289,341,440원+α | 459,469,340원 |
유찰되면 매각가는 내려가지만, 김기정의 확인 인수액 60,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 정해민의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않았으므로, 어느 회차에서도 최종 실질취득 상한을 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,816,844원 |
| 인수 · 임차인 김기정 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 천안신용협동조합 | 294,800,000원 | 294,800,000원 |
| 3. 근저당 · 노미연 | 390,000,000원 | 57,729,156원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 담보권 채권액 합계는 684,800,000원, 배당되는 금액은 352,529,156원, 미배당은 332,270,844원입니다. 김기정 보증금 60,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 정해민의 보증금은 확인 전이므로 이 배당표의 정량 인수액에는 포함할 수 없습니다.
④ 물건 리스크 — 일괄매각·제시외·인접토지 침범
- 일괄매각. 제시외 건물과 수목, 조경석이 매각에 포함되며, 평가 및 매각에서 제외된 조경석 1점이 있습니다.
- 건물 침범 의견. 목록2 건물이 인접토지를 침범하여 건축됐다는 취지의 의견서가 제출됐습니다. 이에 대해 건축허가 시 건축법상 요건이 필요하다는 천안시 서북구의 사실조회회신서가 접수돼 있습니다.
- 토지 현황 차이. 목록3의 지목은 답이지만 현황은 잡종지로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 석교리 102-4 지상 및 석교리 93 지상에 제시외 건물이 소재합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성거읍 석교리 ‘역전마을’ 동측 인근이며 지방도를 따라 점포 등이 있고, 후면에는 자연부락·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호(1)까지 소형 차량 출입이 용이하고 부근에 버스정류소가 있으며, 기호(3)은 기호(1)을 통해 통행합니다.
- 용도지역. 기호(1)은 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구, 기호(3)은 계획관리지역·도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다.
- 토지 성격. 522.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 325,100원/㎡입니다.
- 이용형태. 1층은 단독주택과 일시적 카페·전시실·작업장, 2층과 3층은 단독주택으로 이용 중인 복합적 성격입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기정 60,000,000원 인수 반영. 최저가 358,346,000원만이 아니라 최소 418,346,000원 수준의 확인 실질취득을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 정해민 보증금 확인. 2016.01.12. 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 실제 승계액을 원본 서류로 확정해야 합니다.
- 임차인배제 의견서 확인. 친족관계 및 김기정의 채무자 지위가 임차인성 판단에 어떤 영향을 미치는지 매각물건명세서와 관련 기록을 대조해야 합니다.
- 인접토지 침범 확인. 경계측량·건축허가 관련 사실조회 회신과 침범 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목·조경석의 포함 범위와 제외 조경석 1점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 목록3 현황 확인. 공부상 답과 현황 잡종지의 차이가 이용·허가·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수액과 경계가 먼저다
이 사건은 감정가 731,318,640원에서 3회 유찰돼 최저가가 358,346,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인폭은 크지만, 김기정의 보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 산정돼 현재 회차의 확인 실질취득은 최소 418,346,000원입니다. 여기에 정해민의 보증금은 아직 금액을 확정할 수 없어 추가 인수 가능성이 남아 있습니다.
등기상 후순위 근저당은 소멸하지만, 선순위 전입 임차인 2명과 임차인배제 의견서, 건물의 인접토지 침범 의견, 일괄매각 대상의 제시외 물건까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수액과 경계·점유관계를 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다.
