대전지방법원 2025타경503186. 충남 금산군 진산면 만악리 494-2 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬위슁글지붕 단층 공장이며 토지는 공장용지 1,309㎡입니다. 감정가 510,345,500원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 250,068,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 ‘반값’이라는 숫자가 아니라 실제 시장에서 이 공장·토지가 얼마에 소화될 수 있느냐입니다. 비교 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2019.09.19. 이미화 근저당권 24,000,000원이며, 그 이후의 기술보증기금·농협은행·농업협동조합중앙회 가압류와 금산군·국· 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 진산면 만악리 494-2 · 사갑길 147-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 등으로 이용 중 · 경량철골구조 판넬위슁글지붕 단층 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 1,309㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 영농조합법인더듬이 |
| 감정가 / 최저가 | 510,345,500원 / 250,068,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 168,086,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
조사된 임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 인수액은 반영돼 있지 않고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 임차인의 보증금· 확정일자 등 구체 자료가 확인된 것은 아니므로 별도의 점유자를 두고 대항력 있다고 단정할 근거도 없습니다.
② 가격 판단 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가 250,068,000원은 감정가 510,345,500원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 공장과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대조하기 어렵고, 입지·도로·토지 형상·건물 상태·설비와 실제 영업 활용 가능성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,952원 |
| 2. 근저당 · 이미화 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 180,500,000원 | 180,500,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 21,517,723원 | 21,517,723원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 121,933,762원 | 19,749,325원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 347,951,485원 중 채권자 예상배당은 245,767,048원이며, 미배당액은 102,184,437원입니다. 신청채권자 농업협동조합중앙회의 청구액은 168,086,588원이나 현재 회차 예상배당은 19,749,325원으로 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 매각 범위 — 포함·제외 물건을 구분해야 한다
이 사건은 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 물건이 매각에 포함됩니다. 반면 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너·컨테이너형 냉장창고 및 동산, 건물 내부의 이동 가능한 기계기구와 그 관련 보일러시설은 매각에서 제외됩니다. 또한 일괄매각이므로 공유자 우선매수권은 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 공히 공장 등으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬위슁글지붕 단층 공장입니다.
- 입지. 충남 금산군 진산면 만악리 일대로 주변은 공업시설·주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 토지. 공장용지 1,309㎡, 토지이용상황은 공업용이며 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배수구역에 지정돼 있습니다.
- 공시지가. 78,300원/㎡입니다.
- 건물 차이. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 평가돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 응찰가를 정하지 말고, 인근 공장용지·공장 매매와 실제 처분 가능가격을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 배당 전 당해세가 우선 차감되는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인하세요.
- 매각 제외 물건 확인. 이동 가능한 컨테이너·냉장창고·동산·기계기구·관련 보일러시설은 매각 제외입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 물건은 매각에 포함되므로 감정평가서상 포함 범위를 원본과 대조하세요.
- 공장 활용성 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배수구역 등 토지이용 제한을 실제 사업 목적과 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건은 등기상으로는 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준은 2019.09.19. 이미화 근저당권이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 공장 경매에서 더 어려운 문제는 권리보다 가격과 활용성입니다. 두 차례 유찰로 510,345,500원의 감정가가 250,068,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 “반값 경매 = 저평가”라는 결론은 성립하지 않습니다.
국세·지방세 압류에 따른 배당 변동, 이동 가능한 컨테이너와 기계기구의 매각 제외, 공장용 부동산의 제한된 매수층까지 함께 고려해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 C등급 사건입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라 현장에서 확인되는 공장 활용가치와 실제 환금가격입니다.
