대전지방법원 2025타경503186. 충청남도 금산군 진산면 만악리 494-2에 소재한 공장 및 토지의 경매 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬위슁글지붕의 단층 공장으로, 토지는 공장용지로 이용되고 있습니다. 소유자는 영농조합법인더듬이이며, 농업협동조합중앙회가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 확인됩니다.
등기상 말소기준권리는 2019.09.19. 설정된 이미화 명의의 근저당권으로 제시되어 있습니다. 그 뒤 설정된 기술보증기금과 농협 관련 가압류, 금산군·국·국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 선순위 근저당권의 기존 말소 이력과 이후 일부이전 기재가 함께 있어 등기원본의 권리 변동을 반드시 재확인해야 합니다.
가격 측면에서도 구분이 필요합니다. 감정가 대비 큰 할인율은 확인되지만, 실제 시장가격 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 공장·토지는 주택과 달리 건물의 상태, 부지의 활용도, 설비의 소유권, 인허가와 매수 수요에 따라 실질가치와 환금성이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 진산면 만악리 494-2 도로명: 충청남도 금산군 진산면 사갑길 147-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬위슁글지붕 단층 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 1,309.0㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 영농조합법인더듬이 (단독소유) |
| 감정가 | 510,345,500원 |
| 최저매각가 | 175,047,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 비율 | 34.3% |
| 신청채권자 | 농업협동조합중앙회 |
| 청구금액 | 168,086,588원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 ㉠~㉦ 포함 · 이동 가능한 일부 시설 및 동산 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 이미화 근저당
말소기준권리는 2019.09.19. 접수된 을구 2번 이미화 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이며, 공동담보로 금산군 진산면 만악리 494-2 토지가 기재되어 있습니다.
그보다 앞선 2018.08.03. 만인산농업협동조합 근저당권은 채권최고액이 1,104,000,000원이었으나, 등기 분석상 이미 말소된 권리로 분류됩니다. 한편 해당 근저당권에는 2025.07.08. 농업협동조합중앙회 앞으로 179,494,911원의 확정채권 일부이전 기재도 나타납니다. 기존 근저당권의 말소 처리와 일부이전 기재 사이의 관계는 원본 등기사항전부증명서와 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
후순위 가압류는 기술보증기금 180,500,000원, 농협은행주식회사 21,517,723원, 농업협동조합중앙회 121,933,762원입니다. 여기에 금산군, 국(처분청 대전세무서장), 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 압류등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 당해세 등 우선 배당되는 조세채권은 실제 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
② 임대차·점유 — 인수 0원과 명도 위험은 다르다
확인된 임차인 신고는 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도 사용계약이나 임대차계약에 따라 공장을 사용하고 있는지는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시장가격과는 별개
감정가 510,345,500원에 평가된 공장·토지가 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 175,047,000원입니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 점은 분명하지만, 공장 및 토지의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 175,047,000원 | 171,796,342원 | 176,155,143원 |
| 4회 유찰 시 | 122,532,899원 | 120,017,438원 | 227,934,047원 |
| 5회 유찰 시 | 85,773,029원 | 83,829,114원 | 264,122,371원 |
회차별 금액은 주어진 매각 시나리오에 따른 추정치입니다. 미배당은 채권자에게 지급되지 못한 금액이며 매수인의 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,047,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,658원 |
| 1. 근저당 · 이미화 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 180,500,000원 | 147,796,342원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 21,517,723원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 121,933,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 347,951,485원 | 171,796,342원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 3,250,658원을 먼저 공제하고, 이미화 근저당권에 24,000,000원, 기술보증기금에 147,796,342원이 배당되는 시나리오입니다. 농협은행주식회사와 농업협동조합중앙회에는 이 계산상 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권자 총 청구액 347,951,485원에 대해 예상 배당액은 171,796,342원이고, 미배당액은 176,155,143원입니다. 그러나 이 미배당액이 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 별도로 0원입니다.
예상배당은 제시된 채권액과 배당순서를 적용한 단순 추정이며, 당해세·실제 교부청구액·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·공장 이용 및 환금성 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 충청남도 금산군 진산면 만악리에 위치하며, 주변은 공업시설·주택·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능한 것으로 조사되었습니다. 공장 이용에 필요한 물류 차량의 실제 진입 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 판넬위슁글지붕 단층 공장으로, 외벽은 판넬마감 등, 내벽은 판넬 및 타일 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비 등이 구비된 것으로 조사되었습니다. 실제 작동 상태와 유지관리 비용은 별도 점검이 필요합니다.
- 토지. 공장용지 1,309.0㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다. 평지의 부정형 토지로 조사되었고, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)에 해당하며 가축사육제한구역과 배수구역에 포함됩니다. 관련 행위 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 78,300원/㎡로 제시되어 있습니다. 공시지가만으로 공장·토지 전체의 시장가격을 판단할 수는 없습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 건축물과 제시외 시설의 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·토지는 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한될 수 있으며, 지역별 산업 수요·용도 적합성·건물 상태에 따라 매각 가능성과 소요 기간이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가와 시세 구분. 최저가가 감정가의 34.3%라는 점만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 공장·토지 실거래와 실제 매각 가능가격을 비교하세요.
- 등기 권리 변동 확인. 2018년 만인산농업협동조합 근저당권의 말소 이력, 2025년 농업협동조합중앙회 일부이전 기재, 2019년 이미화 근저당권의 관계를 등기원본과 공동담보 내역으로 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계, 보증금, 사업자등록 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 매각 포함 시설 구분. 제시외 물건 ㉠~㉦은 매각에 포함되지만 이동 가능한 컨테이너·동산·기계기구 등은 제외됩니다. 현장에서 해당 시설을 정확히 식별하세요.
- 공장 사용 가능성. 건물의 실제 상태와 인허가, 허용 업종, 전기·급배수 시설의 이용 가능성을 확인하세요.
- 압류·조세채권. 금산군, 국(대전세무서장), 국민건강보험공단의 압류 관련 체납액과 우선 배당 가능성을 확인하세요.
- 토지 활용도. 토지 1,309.0㎡의 경계, 도로 접근, 계획관리지역·성장관리계획구역의 행위 제한을 검토하세요.
- 자금 계획. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 시설 보수, 명도 및 운영 준비 비용을 별도로 검토하고 입찰보증금은 해당 회차 공고문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기사항전부증명서·토지이용계획확인서의 최신 원본을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 175,047,000원까지 하락한 금산군 소재 공장·토지입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원인 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별개의 문제입니다.
임대관계는 미상이고, 일부 시설은 매각에서 제외되며, 조세채권에 따른 배당순위 변동 가능성과 종전 근저당권의 말소·일부이전 이력도 검토해야 합니다. 특히 공장용 부동산은 낙찰 이후의 이용 가능성 및 환금성이 투자 성과에 큰 영향을 미칩니다.
결론은 ‘권리상 예상 인수 0원, 가격상 판단 보류’입니다. 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락만을 이유로 접근하기보다, 실거래 시세·점유 상태·시설 소유권·등기 및 조세관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 3회 유찰을 매력의 증거로 보기보다 가격과 자산 활용도에 대한 검증 필요성을 보여주는 신호로 해석해야 합니다.
