대전지방법원 2025타경503441. 대전 중구 선화동 스마트284 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 140,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원, 감정가의 49% 회차입니다. 현 소유자는 이상원으로 2023.06.13 매매를 원인으로 2023.06.15 소유권을 취득했고 거래가액은 135,000,000원입니다.
등기상 핵심은 2024.08.21 홍성환의 130,000,000원 가압류입니다. 이것이 말소기준권리이고 2025.09.23 같은 홍성환의 강제경매개시결정으로 이어졌습니다. 그런데 현황조사·매각물건명세서에는 홍성환이 2020.04.20 전입한 점유자로도 등장합니다. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 등기부상 채권자와 점유자가 같은 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화동 284-4 스마트284 3층303호 · 대전광역시 중구 보문로 286 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상11층 중 제3층 303호 · 사용승인일 2013.06.21 |
| 소유자 | 이상원 · 2023.06.15 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 139,164,563원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
2015년 전세권과 근저당, 2016년 조용석 전세권 등 과거 을구 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2024.08.21 갑구 7번 홍성환 가압류 130,000,000원이고, 그 뒤 2025.09.23 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.17 대전광역시 중구의 압류 역시 2025.11.28 해제로 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성환 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 면적이 달라 직접 비교하기 어렵다
스마트284의 확인된 최근 거래 12건은 전용 13.84㎡ 또는 14.29㎡입니다. 반면 비교 대상 면적은 62.755㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 시장 흐름을 보는 참고자료로만 써야 하며, 303호의 직접적인 적정가 근거로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 14.29㎡ | 8 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 14.29㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 14.29㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 14.29㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 14.29㎡ | 11 | 39,000,000원 |
| 2026.05 | 14.29㎡ | 10 | 34,500,000원 |
| 2026.03 | 14.29㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 14.29㎡ | 11 | 38,000,000원 |
| 2025.12 | 14.29㎡ | 10 | 41,500,000원 |
| 2025.10 | 14.29㎡ | 6 | 35,800,000원 |
| 2025.08 | 13.84㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2025.05 | 13.84㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 38,480,000원 |
전체 12건 평균은 38,566,666원, 최근 12개월 10건 평균은 38,480,000원이며 최신 2026.08 거래는 30,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 -1.3%로 하락했습니다. 현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 178.3%입니다. 다만 거래 면적 자체가 대상과 다르므로 이 비율을 근거로 “시세보다 비싸다”는 직접 결론까지 내릴 수는 없습니다. 분명한 것은 49% 유찰가라는 이유만으로 가격 메리트가 입증된 것은 아니라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 홍성환 | 130,000,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 홍성환 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 홍성환 가압류 130,000,000원 중 66,965,200원이 배당되고 63,034,800원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 점유자 홍성환의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전중부경찰서 북동측 인근이며 근린생활시설·업무시설·다가구주택 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 실제 이용은 오피스텔입니다.
- 도로. 남서측 약 25미터 내외, 북동측 약 10미터 내외 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하2층·지상11층 철근콘크리트구조이고 사용승인일은 2013.06.21입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 스마트284는 286세대이며 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍성환 점유 원인 확인. 전입일 2020.04.20의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 채권자와 점유자 동일인 확인. 갑구 가압류 채권자 홍성환과 점유자 홍성환의 관계를 확인해 가장임차인 또는 관계인 여부를 가려야 합니다.
- 인수액 확정 금지. 배당 계산상 0원과 실제 임차보증금 승계 여부는 별개입니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 비교 거래 면적 확인. 확인된 13.84~14.29㎡ 거래와 대상 비교면적 62.755㎡는 일치하지 않으므로 동일 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -1.3%이므로 과거 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 말아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 오피스텔로 이용중이므로 실제 사용·임대·환금 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 임차관계 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 140,000,000원에서 2회 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 최근 실거래는 대상과 면적이 일치하지 않고, 최근 12개월 평균 38,480,000원·최신 거래 30,000,000원·추세 -1.3%라는 수치만으로 303호의 적정가를 직접 판단하기 어렵습니다. 따라서 “49%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
권리 쪽에서는 더 큰 확인사항이 있습니다. 홍성환은 2024.08.21 말소기준 가압류 채권자이면서, 동시에 2020.04.20 전입한 점유자로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상 상태이고 실질 인수액도 아직 확정할 수 없습니다. 가격 메리트 미확인, 임차관계 미확정. 두 항목이 모두 풀리기 전에는 유찰 횟수만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
