대전지방법원 2025타경503467. 세종특별자치시 고운동 2094 세종중앙타워 2층 207호의 근린생활시설입니다. 현 소유자 김항식은 2018.10.25 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 660,300,000원입니다. 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 546,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.23 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 현장조사는 이해관계인 부재로 외부 관찰과 건축물현황도를 기준으로 이뤄졌고 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유관계 확인은 입찰 전 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503467 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 2094 세종중앙타워 2층 207호 · 세종로 1219 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하3층/지상7층 중 2층 207호 · 사용승인일 2018.06.04 |
| 소유자 | 김항식 · 2018.10.25 소유권이전 · 거래가액 660,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 227,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 546,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.06.19 세종중앙상가주식회사 명의로 소유권보존 후 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 해당 신탁은 2018.10.25 신탁재산 귀속에 따라 말소됐습니다. 같은 날 김항식에게 소유권이 이전됐고 세종중앙농업협동조합의 546,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.09.23 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘시세 부재’가 더 중요
감정가는 464,000,000원, 현재 최저매각가는 227,360,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다.
따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 근린생활시설은 동일 건물에서도 위치·업종 적합성·가시성·동선·공실 여부 등에 따라 가치 차이가 커질 수 있고, 이 물건은 실제 임대관계도 미상입니다. 감정가 대비 할인율은 참고 숫자일 뿐, 가격 메리트의 직접 증거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,983,040원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 546,000,000원 | 223,376,960원 |
| 미배당 | - | 322,623,040원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 227,360,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,983,040원, 세종중앙농업협동조합 223,376,960원이 배당되고 근저당 채권최고액 기준 322,623,040원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 ‘인수액’은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 227,360,000원 | 223,376,960원 | 322,623,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 389,876,128원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 111,406,400원 | 109,046,710원 | 436,953,290원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 49%, 3회 유찰 시 매각가는 159,152,000원, 4회 유찰 시 111,406,400원입니다. 채권자는 어느 시나리오에서도 채권최고액 전액을 회수하지 못하지만, 그 부족분이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 미배당 위험이 아니라 상가 자체의 적정가격과 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종시립도서관 북측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 북측 약 25미터, 서측·남측 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 공시지가는 3,684,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층/지상7층으로 사용승인일은 2018.06.04입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·엘리베이터·주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이므로 현재의 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 환금성이 확보됐다고 보기 어렵습니다. 실제 매매·임대 수준과 점유 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 현재 가격이 감정가의 49%라고 해서 곧바로 저가라고 판단하지 말고, 세종중앙타워와 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 이해관계인 부재 상태에서 외부 관찰 중심으로 조사됐습니다. 실제 점유자와 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 근린생활시설은 매매가뿐 아니라 실제 임대료와 공실 여부가 가격 판단에 직접 연결됩니다.
- 권리 원본 대조. 2018.10.25 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용을 포함한 시뮬레이션이며 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다 ≠ 싸다”
권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2018.10.25 세종중앙농업협동조합 근저당이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 464,000,000원에서 두 차례 유찰돼 227,360,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 현재 금액이 시장가격보다 낮다고 확인할 수 없습니다.
게다가 용도가 근린시설이고 임대관계가 미상인 만큼, 주거용 아파트처럼 단순 할인율만으로 접근해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 추가 검증이 핵심입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 상권에서 얼마에 거래되고 얼마에 임대되는지를 먼저 확인해야 현재 최저가 227,360,000원의 의미가 생깁니다.
