대전지방법원 2025타경503467. 세종특별자치시 고운동 세종중앙타워 2층 207호에 대한 임의경매입니다. 이 물건의 현재 소유자는 김항식이며, 2018년 10월 25일 소유권을 이전받을 때 등기된 거래가액은 660,300,000원입니다. 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 546,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025년 9월 23일 해당 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 물건에서 중요한 숫자는 감정가와 최저가의 차이만이 아닙니다. 최저가 159,152,000원으로 매각된다고 가정하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 156,123,872원이고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 389,876,128원입니다. 다만 이 미배당액은 경매 후 채권자 측에 남는 부족액이지, 매수인이 그대로 떠안는 금액을 뜻하지는 않습니다. 별도로 확인해야 할 문제는 실제 점유자와 임대차관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매의 기준이 되는 담보권으로, 매각 시 소멸하는 권리입니다. 2025년 9월 23일 등기된 임의경매개시결정도 후순위로 소멸합니다. 과거 생보부동산신탁 명의 신탁등기는 2018년 10월 25일 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 0명, 임대관계는 미상

배당 시뮬레이션에 반영된 임차인은 0명입니다. 그러나 이 물건을 임차인이 없는 공실이라고 확정할 수는 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으며, 현장조사 당시 이해관계인 부재 등의 사유로 내부 확인 없이 외부 관찰과 건축물현황도 등을 기준으로 평가가 진행됐습니다.

따라서 현재 표시된 매수인 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 시뮬레이션을 전제로 한 수치입니다. 실제 점유자가 확인된다면 대항력과 우선변제권을 별도로 검토해야 하며, 그 결과에 따라 실질취득액과 명도비용 부담이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그런데 시세는?

현재 최저매각가는 159,152,000원입니다. 감정가 464,000,000원의 34.3% 수준으로, 3회 유찰을 거쳐 최초 감정가 대비 상당히 낮아졌습니다. 그러나 이 차액을 곧바로 투자수익이나 시세 할인액으로 해석할 수는 없습니다.

4회·5회 유찰 구간은 추가 유찰을 전제로 한 시나리오이며, 예정된 매각결과를 의미하지 않습니다. 각 미배당액은 근저당권 채권최고액 546,000,000원을 기준으로 산정된 채권 부족액입니다.

현재 회차에서 배당표상 인수액을 0원으로 가정할 경우, 낙찰가 외 취득 부대비용을 제외한 실질취득 추정액은 159,152,000원입니다. 하지만 2층 근린시설인 만큼 실제 시장가격은 개별 호실의 위치, 가시성, 임대수익, 공실 여부 등에 영향을 받습니다. 현재 최저가가 최근 거래시세보다 낮은지는 검증되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,152,000원 가정)

집행비용 3,028,128원을 제외한 금액 156,123,872원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 부족액은 389,876,128원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 고운동 세종시립도서관 북측 인근에 위치합니다. 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.06.04 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 3층·지상 7층 중 2층에 위치합니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차장 설비가 조사됐습니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 약 30m, 북측 약 25m, 서측과 남측 각각 약 15m의 포장도로와 접합니다. 실제 호실 접근성과 집객 동선은 별도 확인이 필요합니다.
• 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 행정중심복합도시 지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 3,684,000원/㎡이며, 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 상가 2층 호실은 건물 내 위치, 업종 적합성, 임차수요 및 공실 위험이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 매각 이후의 재매도 용이성은 현재 단정하기 어렵습니다.
• 현장조사 한계. 내부 관찰이 이뤄지지 않았고 호별 위치는 건축물현황도와 현장 탐문을 근거로 표시됐습니다. 따라서 호실 식별과 내부 이용상태를 직접 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·사업자등록 관련 사실을 대조하고, 실제 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
• 대항력·보증금 확인. 임차인이 확인되는 경우 점유 개시, 사업자등록, 확정일자, 임대차보증금, 배당요구 및 배당 가능액을 검토해야 합니다. 미배당 보증금 인수 가능성은 그때 다시 판정해야 합니다.
• 호실 내부 확인. 외부 관찰 중심의 감정평가이므로 내부 구조, 설비 상태, 인테리어 및 호실 위치를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 상가 임대차 조건과 공실 여부, 관리비 및 운영비용을 확인하고 실제 기대수익을 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 비교거래 확보. 단순한 감정가 할인율이 아니라 인근 유사 층·용도·규모의 최근 거래가격과 임대수익을 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 159,152,000원과 추가 유찰 가정가격 111,406,400원 및 77,984,480원을 참고하되, 각 가격대에서도 환금성과 수익성 검증은 필요합니다.
• 권리 원본 대조. 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서 및 신탁 관련 등기이력을 검토하고 매각 이후 인수되는 권리가 있는지 최종 확인해야 합니다.
• 체납·명도비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 점유자 인도 문제 및 추가 취득비용을 확인해 총투입자금을 계산해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

세종중앙타워 207호는 감정가 464,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 159,152,000원까지 최저가가 내려온 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 핵심 변수는 여전히 남아 있습니다. 임대관계 미상, 내부 현황 미확인, 상업용 부동산의 수익성과 환금성 미검증입니다. 2018년 등기 거래가액이나 최초 감정가를 현재 시세의 대용으로 삼을 수 없으며, 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거도 아직 확보되지 않았습니다.

등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 입찰 매력은 보류하는 것이 적절합니다. 실제 점유관계를 확인하고 임대수익 및 유사 거래를 통해 159,152,000원의 가격 경쟁력을 검증한 이후에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 “실제로 얼마의 수익을 내고, 얼마에 다시 팔 수 있는가”입니다.