대전지방법원 2025타경503510. 세종 한솔동 첫마을아파트 519동 203호, 전용 114.16㎡ 아파트입니다. 감정가는 631,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 441,700,000원으로 내려왔습니다. 소유자 이재순은 2014.12.29. 매매를 원인으로 2015.01.16. 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권 234,300,000원이 설정됐습니다.
이 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 남아 있는 에스비아이저축은행 근저당권 360,000,000원과 103,200,000원, 현재 사건 및 중복 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한솔동 971 첫마을아파트 제519동 제2층 제203호 · 세종특별자치시 누리로 54 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 114.16㎡ · 방3·거실·욕실2·주방·드레스룸 · 지하1층 지상15층 |
| 소유자 | 이재순 (2014.12.29. 매매, 2015.01.16. 소유권이전 · 거래가 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 631,000,000원 / 441,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 328,246,111원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인일 | 2012.06.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
현재 유효한 말소기준권리는 2015.01.16. 설정된 우리은행 근저당권 234,300,000원입니다. 2021.06.03. 에스비아이저축은행 근저당권 360,000,000원, 2022.06.22. 같은 은행 근저당권 103,200,000원과 2025.10.01.·2026.02.26. 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
2018년 웰컴저축은행 근저당권 48,000,000원, 2019년 페퍼저축은행 근저당권 73,200,000원, 2020년 에스비아이저축은행 근저당권 168,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.06.25. 접수된 이전 임의경매개시결정도 취하를 원인으로 2025.07.01. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 79.4%
같은 단지인 첫마을5단지(푸르지오), 동일 면적 114.16㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 553,833,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 556,166,666원과 최신 거래 505,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +0.8%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 114.16㎡ | 1 | 505,000,000원 |
| 2025.10 | 114.16㎡ | 9 | 572,000,000원 |
| 2025.05 | 114.16㎡ | 9 | 650,000,000원 |
| 2025.04 | 114.16㎡ | 1 | 515,000,000원 |
| 2025.04 | 114.16㎡ | 7 | 580,000,000원 |
| 2025.03 | 114.16㎡ | 1 | 515,000,000원 |
| 2024.09 | 114.16㎡ | 7 | 570,000,000원 |
| 2024.08 | 114.16㎡ | 1 | 490,000,000원 |
| 2024.07 | 114.16㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2024.07 | 114.16㎡ | 9 | 579,000,000원 |
| 2024.05 | 114.16㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2024.04 | 114.16㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.16㎡ | 6건 | 556,166,666원 |
현재 최저가 441,700,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%이며, 최신 거래 505,000,000원과 실거래 최저 490,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 441,700,000원입니다. 따라서 이번 사건의 가격 메리트는 감정가 631,000,000원이 아니라 1회 유찰된 현재 최저가에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,817,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 234,300,000원 | 234,300,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 360,000,000원 | 200,583,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 103,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 697,500,000원, 예상 채권자 배당액은 434,883,000원이며 미배당액은 262,617,000원입니다. 미배당이 발생해도 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 441,700,000원 | 434,883,000원 | 262,617,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 309,190,000원 | 304,061,340원 | 393,438,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 216,433,000원 | 212,602,938원 | 484,897,062원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 등기 구조에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 328,246,111원 중 예상배당액이 200,583,000원으로 산정돼 전액 만족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한솔초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 점포와 각급학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층이며 사용승인일은 2012.06.08입니다. 수세식 위생설비, 난방, 승강기, 화재탐지·경보 및 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 부정형 토지를 아파트부지로 이용 중이며 단지 남서측으로 광대로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,699,000원/㎡입니다.
- 환금성. 첫마을5단지(푸르지오)는 1,240세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +0.8%입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·외국인체류확인서·현황조사서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2015.01.16. 우리은행 근저당권과 후순위 권리의 순위를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 저층 가격 보정. 대상은 2층이며 실거래 표본은 1층부터 12층까지 분포합니다. 단순 평균 외에 층·향·내부 상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용 기준이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 유리하지만, 점유 확인이 마지막 관문”
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2015년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 에스비아이저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 262,617,000원으로 계산되지만 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 1회 유찰된 최저가 441,700,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 556,166,666원의 79.4%이고, 최신 거래 505,000,000원과 실거래 최저 490,000,000원보다 낮습니다. 다만 감정서상 임대관계가 미상이고 대상이 2층이므로, 권리는 합격·가격도 유리·점유 확인은 필수라는 결론입니다.
