광주지방법원 2024타경1638. 무안군 일로읍 망월리 343 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정 이용상태는 주택과 창고 등입니다. 등기상 현재 공유자는 김사현 6분의 1, 이용환 6분의 4, 한영진 6분의 1이고, 2024.04.30에는 한영진 지분에 대한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서 비고도 명확히 지분매각이라고 적고 있습니다. 즉 757만원은 부동산 전체를 단독 취득하는 가격으로 이해하면 안 됩니다.
또 하나의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서에 이용환이 2009.11.13 전입한 것으로 확인되지만, 이 이름은 등기부의 6분의 4 공유자와 동일합니다. 따라서 형식상 전입일이 2017.04.11 말소기준보다 빠르더라도 곧바로 일반 임차인의 대항력을 인정해 보증금 승계를 계산할 수는 없습니다. 반대로 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 인수 위험이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 망월리 343 · 전라남도 무안군 일로읍 청포로 353 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택, 창고 등 |
| 토지 | 579.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 공유관계 | 김사현 6분의 1 · 이용환 6분의 4 · 한영진 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 21,126,730원 / 7,572,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강재만 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 지분매각 · 일괄매각[제시외건물 및 수목(지분 1/6) 포함] · 폐비닐하우스 및 견사 각 매각 제외 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘공유지분 구조’가 더 중요하다
말소기준으로 계산된 권리는 2017.04.11 전주이씨수춘군파로암공종회의 가압류 54,709,250원입니다. 2024.04.30 강재만의 한영진 지분 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2014년 이혜선의 가처분, 2016년 이미라 지분의 강제경매개시결정, 2018년 국의 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이용환 | 2009.11.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2009.11.13은 말소기준일 2017.04.11보다 빠릅니다. 그러나 이용환은 등기부상 현재 6분의 4 공유자 이용환과 동일한 이름이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 일반 임차인이라고 확정하거나 보증금 승계액을 계산할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 실제 임대차계약, 점유원인, 보증금 존재 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격·유찰 — 35.84%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 21,126,730원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 7,572,000원입니다. 비율로는 감정가의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 6,057,600원, 6회 유찰 시 4,846,080원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 35.84% | 7,572,000원 | 57,673,546원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 6,057,600원 | 59,160,687원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 4,846,080원 | 60,350,399원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 정보가 없습니다. 따라서 감정가 대비 35.84%라는 숫자는 유찰 정도를 보여줄 뿐, 시장가격 대비 64.16% 싸다는 뜻이 아닙니다. 특히 지분매각·농촌지역 주택 및 창고 이용·공유자 우선매수권이 함께 존재하므로, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 가점하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 536,296원 |
| 2. 가압류 · 전주이씨수춘군파로암공종회 | 54,709,250원 | 7,035,704원 |
| 3. 경매개시결정 · 강재만 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 64,709,250원 중 예상 배당은 7,035,704원이고, 미배당액은 57,673,546원입니다. 신청채권자 강재만의 청구액 10,000,000원은 이 계산에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 이용환의 보증금도 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일로읍 망월리 소재 “망해동마을” 내에 위치하며, 주위는 자연마을·농경지 등의 순수농촌지대로서 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 가)는 주택, 기호 나)는 창고 등으로 이용 중입니다. 주택은 목조 시멘트 기와지붕 단층, 창고는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 난방시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 579.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구이며 공시지가는 65,500원/㎡입니다. 평지·가로장방형이고 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉되고 계획관리지역·자연취락지구에 포함됩니다. 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 순수농촌지대의 주택·창고 이용 부동산에 더해 지분매각 구조입니다. 4회 유찰이라는 실제 경과 자체가 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각물건명세서상 지분매각이며 제시외건물 및 수목도 지분 1/6이 포함됩니다. 부동산 전체 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권은 1회로 제한되어 있습니다. 외부 응찰자는 공유자의 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 이용환 점유 원인 확인. 전입일은 2009.11.13이지만 등기상 6분의 4 공유자와 동일한 이름입니다. 임대차계약 여부와 실제 보증금 존재를 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 금지. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 보증금 미상 점유자가 있으므로 실질취득 총액을 7,572,000원으로 고정해서 계산하지 마십시오.
- 시세 할인 표현 금지. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
- 매각 제외물 확인. 폐비닐하우스와 견사는 각 매각 제외입니다. 현황에서 포함·제외 경계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 지분 범위, 점유관계, 공유자우선매수권 행사 조건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “757만원”보다 먼저 볼 것은 취득 구조다
이 사건은 감정가 21,126,730원에서 4회 유찰돼 최저가가 7,572,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 숫자만으로 매력적인 저가물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 첫째, 지분매각이라 낙찰 뒤에도 다른 공유자의 지분이 남습니다. 둘째, 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있어 외부 응찰자의 취득 가능성에도 변수가 있습니다. 셋째, 이용환은 2009.11.13 전입했지만 현재 등기상 공유자와 동일한 이름이고 보증금·확정일자가 없어, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
배당 계산상 인수액은 0원이지만, 점유자의 보증금과 임대차 실체가 확인되지 않은 이상 실질취득액을 최저가 7,572,000원으로 고정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 감정가 대비 할인율을 시장가격 할인으로 해석해서도 안 됩니다. 낮은 가격은 눈에 띄지만, 권리·점유·공유관계가 먼저 해결되어야 하는 고난도 지분경매에 가깝습니다.
