부산지방법원 2024타경62945. 부산진구 범천동, 현칭 허브팰리스 18층 1804호 아파트입니다. 감정가 261,000,000원에서 다섯 번 유찰되어 현재 최저매각가는 62,666,000원까지 내려왔습니다. 현재 등기상 소유자는 유경희이며 2022.11.09 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 300,000,000원입니다.
등기 자체만 보면 현재 말소기준권리는 2023.05.25 접수된 주식회사 우리은행 가압류 22,967,949원입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류, 삼성카드 가압류, 강제경매개시결정, 국의 추징보전 관련 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이번 사건의 핵심은 등기보다 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62945 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로154번길 55, 18층1804호 |
| 현칭 / 용도 | 허브팰리스 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 건물 | 19층 건물 내 18층 1804호 |
| 소유자 | 유경희 · 2022.11.09 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 62,666,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 205,203,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
2018년 부산주례새마을금고 근저당과 2021년 당감2동새마을금고 근저당은 현재 등기부에서 이미 말소된 권리입니다. 현존 권리 가운데 가장 빠른 것은 2023.05.25 우리은행 가압류이고, 이를 기준으로 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 최저가보다 먼저 확인해야 할 숫자
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정원 | 1804호 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 못한다면, 낙찰자는 그 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 29.5%, 시장 추세는 -3.5%
허브팰리스의 비교 대상 면적은 64.4944㎡이며, 최근 거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 212,916,666원, 최근 12개월 11건 평균은 212,272,727원입니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 62.6㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.02 | 62.6㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2026.02 | 62.6㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2026.01 | 64.49㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 64.52㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 64.49㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 62.87㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.08 | 64.49㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.08 | 62.6㎡ | 19 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 64.49㎡ | 9 | 222,000,000원 |
| 2025.05 | 64.49㎡ | 19 | 207,000,000원 |
| 2025.01 | 62.87㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 212,272,727원 |
최저매각가 62,666,000원은 최근 12개월 평균 212,272,727원의 29.5%입니다. 최신 거래는 2026.02의 228,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -3.5%로 하락 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,527,988원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 22,967,949원 | 22,967,949원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 201,292,314원 | 38,170,063원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,341,977원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | — | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 채권 총액은 229,602,240원, 예상 배당액은 61,138,012원, 미배당액은 168,464,228원입니다. 다만 임차인의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 감정가 24% | 62,666,000원 | 61,138,012원 | 168,464,228원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 19% | 50,132,800원 | 48,830,410원 | 180,771,830원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 15% | 40,106,240원 | 38,984,328원 | 190,617,912원 |
이 사건에서는 추가 유찰로 낙찰가가 내려가는 것만 보고 유리해졌다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다. 회차가 내려갈수록 반드시 임차보증금을 함께 대입해 실질취득액을 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 성서초등학교 남측 인근. 주변은 오피스텔·아파트·시장·근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 범일역·범내골역 등이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 18층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8미터 폭 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 3,642,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 허브팰리스 64세대, 사용승인일 2018.06.21. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시장 추세. 최근 12개월 평균 212,272,727원, 최신 거래 228,000,000원이지만 최근 구간은 이전 대비 -3.5% 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 박정원의 보증금과 계약내용을 확인하기 전에는 인수액과 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 현재 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 확정일자와 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 확인된 보증금·확정일자를 현재 배당재원 62,666,000원에 반영해 미배당 보증금이 얼마인지 다시 계산해야 합니다.
- 5회 유찰의 의미. 허브팰리스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 낮은 최저가 자체만으로 안전한 가격이라고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시장 추세가 -3.5%이므로 과거 전체 평균 212,916,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
감정가 261,000,000원이 다섯 번 유찰되어 62,666,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 대비 비율도 29.5%에 불과합니다. 겉으로는 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 그러나 이번 사건에는 2021.08.30 전입한 대항력 임차인 박정원이 있고, 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건의 핵심 질문은 “6,266만 원이면 싼가?”가 아닙니다. “임차보증금을 포함한 실질취득액이 얼마인가?”입니다. 보증금이 최저가보다 크고 배당되지 않는 금액이 남는다면 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 총취득비용이 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확인 전에는 보류가 맞는 사건입니다.
