대전지방법원 2025타경503592. 유성구 교촌동 619-1 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 2~5층에 단독주택과 제2종근린생활시설(사무소)이 혼재하지만, 감정 이용상태는 현황 대부분 주거용입니다. 소유자는 오광석이고, 토지면적은 324.9㎡입니다. 감정가는 1,407,144,800원에서 두 차례 유찰돼 현재 회차 최저가는 689,500,000원까지 내려왔습니다.

하지만 이 사건의 승부처는 낙찰가 할인율보다 임차관계입니다. 예상배당표에 잡힌 한국토지주택공사·현창진·이수빈·곽순구 보증금은 현재 회차 매각가에서 전액 배당되는 계산이지만, 정복훈·한만우·신난희·손동운·이용우·김지연 등은 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력 있다고 확정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 구분합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘0원 인수’로 단정하면 위험하다

임차인·점유자 분석

한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 정복훈 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 한국토지주택공사의 83,000,000원을 정복훈 보증금과 별도로 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 을구 9-1은 현창진 임차권의 주민등록일자를 2020.03.24로 경정한 등기이므로 별도 임차인으로 세지 않았습니다. 이에 따라 실제 임차인·점유자는 14명으로 봅니다.

② 가격 판단 — 49% 유찰률을 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다

감정가 1,407,144,800원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가는 689,500,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51% 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 689,500,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 집행비용과 우선변제 보증금 4건을 지급한 뒤 387,205,000원이 잔여로 계산되고, 반영된 임차보증금의 미배당액 및 매수인 인수액은 0원입니다. 한국토지주택공사 83,000,000원은 정복훈 보증금의 대위·승계분이므로 정복훈과 중복 합산하지 않습니다. 보증금 미상 점유자의 금액은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 교촌동 교촌초등학교 서측 인근. 주변은 단독주택·다가구주택·아파트단지·소규모 근린생활시설·학교 등이 형성된 주거지대로 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 1층은 계단실·주차장, 2층은 단독주택 3가구와 제2종근린생활시설, 3층은 단독주택 3가구와 제2종근린생활시설, 4층은 단독주택 2가구와 제2종근린생활시설, 5층은 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 대부분 주거용입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물. 위생·급배수·난방·도시가스·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대 324.9㎡, 평지·가로장방형·세로각지(가). 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 900,300원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 도시지역, 지구단위계획구역 등에 포함·저촉되며 소로3류에 접합니다.
• 제시외 상태. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 1층에는 무단 증축 후 철거조치된 창고 일부인 판넬소재 벽체 및 출입문이 소재합니다.
• 환금성. 단일 아파트 세대가 아니라 다가구 주거와 근린생활시설이 혼재한 건물 전체 매각이고 이미 2회 유찰된 상태여서, 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 미상 점유자 확인. 정복훈·한만우·신난희·손동운·이용우·김지연·입주자 등은 보증금이 확정되지 않았습니다. 대항력과 인수액을 확정하기 전까지 실질취득비용을 낙찰가와 동일시하지 마세요.
• 현창진·곽순구 미배당 확인. 두 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
• 한국토지주택공사 중복합산 금지. 83,000,000원은 정복훈 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 한 명이 추가된 것으로 계산하면 안 됩니다.
• 현창진 전입일 경정 반영. 을구 9-1 경정에 따라 주민등록일자는 2020.03.24입니다.
• 유진수 대항력 미확정. 보증금 30,000,000원과 확정일자 2025.09.22는 확인되지만 주민등록일자가 없어 대항력을 단정할 수 없습니다.
• ‘49% 할인’ 표현 경계. 최저가 689,500,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래 시세가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
• 혼합용도·제시외 상태 확인. 공부상 주택과 제2종근린생활시설이 섞여 있고 현황은 대부분 주거용이며, 1층 제시외 잔존 부분도 함께 확인해야 합니다.
• 신청채권 관계 원본 대조. 탄동새마을금고 청구액은 592,740,516원인데 현재 배당가정에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산돼 있으므로 집행권원과 배당관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 다수의 점유자와 임차권등기가 존재하므로 각 호실별 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 개별 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 미상 보증금이다

겉으로 보면 감정가 1,407,144,800원짜리 물건이 두 번 유찰돼 689,500,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 물건을 단순히 “반값 경매”로 보면 위험합니다. 비교 실거래가 없어 최저가가 시세보다 낮다는 근거가 없고, 실제 임차인·점유자가 14명이며 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수 존재합니다.

현재 예상배당표에 반영된 한국토지주택공사·현창진·이수빈·곽순구 보증금은 전액 배당돼 계산상 인수 0원입니다. 특히 한국토지주택공사는 정복훈 보증금의 승계자이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다. 반면 미상 보증금 점유자의 인수위험은 여전히 남습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 689,500,000원으로 확정된 것이 아니라 689,500,000원 이상에서 열려 있는 구조입니다.

가격은 판단 보류, 권리는 고난도. 알려진 배당표의 0원 인수보다, 아직 금액이 드러나지 않은 임차관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.