35,280,000원
대전지방법원 2025타경503641. 대전 대덕구 송촌동 금성백조 203동 1층 101호, 전용 43.1㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이종순으로 2018.08.10 매매, 2018.08.13 소유권이전 당시 거래가액은 49,500,000원입니다. 과거 한국주택은행 9,100,000원 근저당과 이원신용협동조합 26,000,000원 근저당은 모두 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 박영애의 주택임차권입니다. 박영애는 2020.10.19 전입, 2020.10.19 확정일자를 갖고 있고 보증금은 65,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.02.11 이루어졌으며, 살아 있는 선순위 담보권이 없어 이 사건의 말소기준은 2025.10.23 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 임차권 모두 그보다 앞서므로 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 송촌동 227-24 203동 1층101호 · 도로명 대전광역시 대덕구 송촌로 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 43.1㎡ · 3층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 1990.12.31 |
| 소유자 | 이종순 (2018.08.10 매매 · 거래가액 49,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박영애 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 근저당은 이미 등기부에서 말소됐기 때문에 현재 경매에서 매수인이 부담할 담보권은 아닙니다. 반면 박영애는 2020.10.19 전입 및 확정일자를 갖고 있고, 2025.02.11 보증금 65,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.10.23 강제경매개시결정보다 선순위이므로 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박영애 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2020.10.19 / 2020.10.19 | 대항력 우선변제 승계 |
실제 임차인 1명. 박영애는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 회차 예상배당으로 보증금 전액이 충족되지 않아 부족분 30,755,040원이 매수인 인수액으로 남습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 35,280,000원 | 30,755,040원 | 66,035,040원 |
| 3회 유찰 시 | 24,696,000원 | 41,148,528원 | 65,844,528원 |
| 4회 유찰 시 | 17,287,200원 | 48,423,970원 | 65,711,170원 |
② 시세 비교 — 3,528만원이 아니라 6,604만원과 비교해야 한다
금성백조의 동일 면적 43.1㎡ 거래는 8건입니다. 전체 평균은 79,125,000원이지만 2022년 100,000,000원·112,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 비중을 낮춰야 합니다. 최신 거래는 2025.09의 70,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 70,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -13.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 43.1㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.09 | 43.1㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2022.08 | 43.1㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 43.1㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 43.1㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2021.12 | 43.1㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2021.12 | 43.1㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2021.07 | 43.1㎡ | 1 | 54,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.1㎡ | 8건 | 79,125,000원 |
현재 실질취득 66,035,040원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 70,000,000원의 약 94.3%입니다. 차이는 3,964,960원, 약 5.7%입니다. 따라서 감정가 대비 51% 떨어진 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 임차보증금 인수를 반영한 실제 가격 여유는 최근 시세 대비 약 5.7%에 그칩니다. 특히 시세 자체가 -13.0% 하락한 상태이므로 전체 평균 79,125,000원과의 차이를 근거로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 임차인 박영애 보증금 | 65,000,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박영애 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,035,040원을 제외한 34,244,960원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금 30,755,040원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 101호입니다.
- 주위환경. 대전대양초등학교 남측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인접까지 차량 진출이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 부지 북동측으로 소로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 1990.12.31이며 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 감정요항표상 도시지역·제1종일반주거지역·소로2류·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 금성백조는 18세대 규모이고 동일 면적 확인 거래는 8건입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건이며 가격 추세는 -13.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가 확인. 35,280,000원이 아니라 현재 기준 66,035,040원을 매입가격으로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차권 승계 재확인. 박영애의 전입일 2020.10.19, 확정일자 2020.10.19, 보증금 65,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질취득 65,844,528원, 4회 유찰 시 65,711,170원으로 낙찰가만큼 총비용이 내려가지 않습니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 70,000,000원이고 최근 가격 추세는 -13.0%입니다. 전체 평균 79,125,000원을 현재 시세로 단순 적용하지 않아야 합니다.
- 동일 당사자 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 박영애이므로 임대차계약·임차권등기·강제경매 신청채권의 관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상 집행비용 1,035,040원과 배당표는 추정치이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 94% 실질취득”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 72,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰되어 35,280,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 하지만 박영애의 대항력 있는 보증금 65,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 현재 예상 미배당액 30,755,040원을 더한 실질취득은 66,035,040원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 70,000,000원입니다. 실질취득은 그 94.3%로 약 5.7% 낮지만, 최근 시세 추세가 -13.0%이고 거래 표본도 최근 12개월 1건에 불과합니다. 더구나 추가 유찰이 되어도 인수액이 늘면서 총취득가는 65,000,000원 수준에 수렴합니다. 따라서 이 물건은 “3,528만원짜리 경매물건”이 아니라, “대항력 임차보증금 승계를 포함해 약 6,500만~6,600만원이 드는 다세대”로 판단해야 합니다. 권리 승계와 하락 시세를 함께 감안하면 가격 할인만으로 위험을 상쇄했다고 보기 어려운 구조입니다.
