128,100,000원
대전지방법원 2025타경503668. 대전광역시 서구 관저동 구봉마을8-1단지 804동 1층 104호 아파트입니다. 감정평가상 주거용 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 23층 건물의 1층에 자리합니다. 현재 등기상 소유자는 김효진·박상준으로 각 지분은 2분의 1이고, 2020년 매매 당시 거래가액은 132,000,000원이었습니다.
권리 구조의 기준점은 2020.11.16 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 154,140,000원입니다. 이후 같은 채권자의 추가 근저당 40,800,000원과 국세 압류, 대전신용보증재단·북부농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표와 회차별 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1148 구봉마을8-1단지 제804동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 관저로 84 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용(아파트)으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 전용 59.47㎡ · 23층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김효진·박상준 각 2분의 1 |
| 취득 내역 | 2020.02.06 매매 · 거래가액 132,000,000원 · 2020.11.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 160,009,663원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.11.16 접수된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 2022년 추가 근저당, 2024년 국세 압류와 대전신용보증재단 가압류, 2025년 북부농업협동조합 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 등기부상 이미 말소된 과거 근저당과 소유권 내역은 현재 인수 위험으로 이어지지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래대의 66.3%
구봉마을주공8-1 동일 면적 59.47㎡의 최근 거래 12건은 173,000,000원에서 212,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 193,083,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 199,000,000원입니다. 현재 최저가 128,100,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%로, 제공된 실거래 최저가 173,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.47㎡ | 11 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 7 | 184,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 12 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 23 | 197,000,000원 |
| 2026.05 | 59.47㎡ | 13 | 212,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.47㎡ | 12건 | 193,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 154,140,000원 | 125,506,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 40,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 대전신용보증재단 | 21,250,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 북부농업협동조합 | 42,924,419원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 259,114,419원 중 채권자 예상배당은 125,506,600원이며, 총 미배당은 133,607,819원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수가 아니라 채권자 측 미회수로 남으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 133,607,819원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 171,458,479원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 197,875,262원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 늘지만 매수인의 인수액은 증가하지 않습니다. 대항력 임차인 보증금이 매각가 하락분만큼 매수인에게 넘어가는 구조가 아니므로, 이 사건의 실질취득 기준금액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 및 시세 자료 기준)
- 용도. 주거용 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 23층 건물 내 1층 104호입니다.
- 주변 환경. 봉우중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설과 학교가 소재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측·서측·북측으로 대로가 소재하며 단지 내 도로를 통해 주변 도로와 연계됩니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 관저2지구 지구단위계획구역, 공동주택용지와 택지개발지구에 해당하며 교육환경 보호구역과 관련된 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 구봉마을주공8-1은 1,563세대이며 준공일은 1999.05.06입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상 상태이므로 전입세대, 점유 형태와 인도 가능성을 별도로 확인합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비와 외관 관찰 등을 고려해 평가됐습니다.
- 1층 가격 보정. 실거래 표본은 3층부터 23층까지이므로 1층의 채광·소음·사생활·습기와 선호도 차이를 반영합니다.
- 조세 확인. 박상준 지분에 국세 압류가 있어 당해세와 실제 배당순위를 원본 서류로 대조합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비를 확인합니다.
- 채권최고액과 실제 채권 구분. 배당 계산은 근저당 채권최고액 기준이므로 실제 채권액과 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 배당요구 내역을 최종 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 물건 상태가 승부처
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 매수인 인수가 0원으로 계산되는 등기상 소멸형 물건입니다. 가격도 현재 최저가 128,100,000원이 최근 12개월 실거래 평균 193,083,333원의 66.3%여서 제공된 시세와 비교하면 충분한 간격이 있습니다.
다만 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고 대상이 1층이라는 점은 가격 메리트와 별개로 검증해야 합니다. 결론은 권리 구조와 가격은 긍정적이지만, 점유·명도·내부 수리 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
