대전지방법원 2025타경503680. 세종 조치원읍 죽림리의 조치원죽림자이 106동 204호, 전용 84.6641㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 거실 1개, 주방 및 식당 1개, 침실 3개, 욕실 2개를 갖춘 주거용 아파트입니다. 총 1,429세대 단지에 속하고, 2008년 10월 30일 준공되었습니다. 현재 소유자는 강새봄이며, 등기상 2021년 4월 신탁재산 귀속을 통해 소유권이 돌아온 이력이 있습니다.

이 물건의 가격이 낮아진 이유는 분명합니다. 감정가 259,000,000원에서 1회 유찰 후 70%인 181,300,000원으로 최저매각가격이 조정됐습니다. 같은 평형의 최근 12개월 평균 거래가격은 259,416,666원이고, 최근 2026년 10월에는 2층 거래도 253,000,000원에 이루어졌습니다. 단순한 전체 평균뿐 아니라 동일 층 거래와 비교해도 최저가가 낮은 상태입니다. 다만 이 가격 차이가 모두 순이익이라는 뜻은 아닙니다. 실제 입찰에서는 점유관계, 내부 상태, 관리비와 명도 비용을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 점유는 확인해야 한다

말소기준은 2021년 10월 27일 설정된 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 409,200,000원이고 채무자는 한상철입니다. 해당 근저당권 자체는 매각으로 소멸하며, 이후 설정된 하나카드의 가압류 26,359,361원과 현재 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다.

등기에는 여러 금융기관의 근저당권과 전세권, 신탁등기 이력이 나타납니다. 그러나 과거 하나은행·세종새마을금고·미래크레디트대부·엠캐피탈대부·계양신용협동조합 등의 근저당권과 엠캐피탈대부 전세권은 이미 말소된 이력입니다. 2020년 우리자산신탁으로 이전됐던 소유권 역시 2021년 4월 신탁재산 귀속으로 정리되었습니다. 따라서 과거 등기에 등장하는 채권최고액이나 전세금을 현재의 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 기준으로도 가격 차이가 크다

조치원죽림자이의 전용 84.66㎡대 실거래를 살펴보면 최근 12개월 평균은 259,416,666원입니다. 2026년 6월부터 10월까지의 최근 거래 12건은 238,000,000원~292,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다. 1회 유찰된 최저가 181,300,000원은 이 실거래 표본의 최저가격보다도 낮습니다.

현재 최저가 181,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 69.9%입니다. 평균 거래가격과의 차이는 78,116,666원이고, 최신 거래인 2026년 10월 285,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 비교하면 충분히 주목할 만한 구간에 진입한 것입니다.

다만 전체 단지 평균보다 중요한 것은 경매 대상과 같은 2층의 거래입니다. 2026년 10월 2층 거래가격은 253,000,000원, 8월에는 240,000,000원, 7월에는 245,000,000원입니다. 6월 2층 거래는 238,000,000원과 245,000,000원으로 확인됩니다. 최저가가 이러한 동일 층 거래보다도 낮다는 점은 긍정적입니다. 그러나 같은 층이라도 동·향·내부 수리 상태에 따라 실제 가치는 달라지므로, 평균가격을 그대로 낙찰 후 매도가격으로 가정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)

집행비용 3,338,200원을 먼저 공제하면 에스비아이저축은행에 177,961,800원이 배당되는 추정입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 것이며 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

매각가 181,300,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 하나카드 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권자 미배당 합계는 257,597,561원입니다. 그렇다고 낙찰자가 이 미배당액을 추가로 갚아야 하는 것은 아닙니다. 채권자의 미회수 금액과 매수인이 인수하는 권리는 별개의 문제입니다.

④ 유찰 회차별 시나리오 — 낮아지는 가격과 남는 채권

현재 회차와 추가 유찰을 가정한 매각가격을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 실제 후속 매각기일이나 낙찰가가 확정되었다는 뜻이 아니라, 회차별 가격 및 예상배당을 비교한 것입니다.

추가 유찰이 발생하면 매각가격은 더 내려가고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 등기상 권리만을 기준으로 하면 매수인 예상 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다. 다만 이것은 미확인 점유자의 보증금 인수 위험까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 한국국토정보공사 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·노선상가·업무시설·단독 및 다가구주택·농경지 등이 혼재하는 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 아파트까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 동측과 북측은 왕복 5차선, 서측은 왕복 2차선, 남측은 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 주차장 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 도로구역·하수처리구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등의 지정 관계가 있으며, 공시지가는 842,900원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며 위반건축물 여부는 해당 없음으로 확인됩니다. 다만 실내는 폐문 부재로 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 1,429세대의 아파트 단지이고 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격이 238,000,000원에서 292,000,000원까지 분포하므로 거래는 존재하지만, 개별 동·층·상태에 따라 매도가격 편차를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건. 최저가의 20%인 36,260,000원이 현재 회차 입찰보증금입니다. 일반적인 10%를 적용하지 않도록 입찰표 작성 전 확인하세요.
• 점유관계 확인. 현장 폐문 부재 및 임대관계 미상입니다. 전입세대·실제 점유자·임대차계약 여부·점유 개시 시기 등을 확인하여 대항력 있는 임차인이 있는지 재검토해야 합니다.
• 과거 전세권과 현재 임대차 구별. 엠캐피탈대부의 과거 전세권 5,000,000원은 이미 말소된 이력입니다. 이를 현재 인수액으로 더해서는 안 되지만, 현재 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리·누수·설비·마감 상태 등을 가능한 범위에서 조사해야 합니다.
• 동일 층 실거래 재검토. 2층의 최근 거래가격은 238,000,000원~253,000,000원입니다. 감정가나 최고 거래가격만을 기준으로 응찰가를 높이지 말고 실제 호수의 상태를 반영하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자가 확인될 경우 인도 협의 및 명도 절차를 검토하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인하세요.
• 배당표의 성격. 채권자 미배당 257,597,561원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 배당은 확정채권액, 세금 및 우선변제권에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·특별매각조건·실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 점유 확인이 마지막 관문”

세종 조치원죽림자이 204호는 가격 측면에서 분명히 관심을 가질 만한 물건입니다. 1회 유찰 후 최저가가 181,300,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 거래가격 259,416,666원의 69.9% 수준입니다. 더구나 경매 대상과 같은 2층 실거래와 비교해도 가격 차이가 확인됩니다.

권리 구조도 등기상으로는 비교적 명료합니다. 과거 복잡했던 신탁·근저당·전세권 이력은 이미 정리되어 있고, 현재 말소기준 근저당 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 인수액은 0원이며, 채권자의 큰 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것도 아닙니다.

그렇지만 임대관계 미상과 현장 폐문 부재는 가볍게 넘길 수 없습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 대항력이 없다고 확정할 수는 없습니다. 여기에 특별매각조건인 20% 입찰보증금까지 고려해야 합니다.

결론은 가격 경쟁력은 긍정적, 등기상 권리 구조도 양호, 다만 점유관계 확인 전 입찰 판단은 보류입니다. 실제 점유 및 임차관계가 정리되고 추가 인수 위험이 없다는 점을 확인한다면, 현재 최저가격은 최근 실거래와 비교할 때 충분히 검토할 가치가 있는 구간입니다. 반대로 확인되지 않은 점유 문제가 남는다면, 시세와의 가격 차이만을 믿고 입찰해서는 안 됩니다.