대전지방법원 2025타경503691. 대전 대덕구 석봉동 일조아트빌 3층 303호, 전용 47.2221㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 139,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 68,110,000원입니다. 등기 흐름에서 2024.06.26. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 중요한 부분은 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 120,000,000원, 전입 2020.11.27., 확정일자 2020.11.09.의 주택임차권이 등기돼 있어 형식상 대항력이 있습니다. 다만 이 권리는 보증금 대위·승계 관계에 있는 보증기관 신고로 분류되므로 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 또한 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503691 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 석봉동 316-46 3층303호 · 석봉로58번안길 73 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.2221㎡ · 제3층 제303호 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 추민경 · 2020.10.28. 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,658,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
2017.08.22. 설정된 대전북부새마을금고 근저당권 68,534,440원은 2020.10.28. 이미 말소됐고, 2023.12.29. 박슬기 가압류 69,000,000원도 2024.01.24. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.06.26. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 32,102,020원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
② 시세 비교 — 실질취득 68,110,000원 vs 최근 실거래 138,000,000원
일조아트빌은 12세대, 사용승인일 2017.08.11.의 다세대주택입니다. 전용 47.22㎡로 면적이 일치하는 최근 거래는 2024.10. 거래 2건이며 모두 138,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 138,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 47.22㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2024.10 | 47.22㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.22㎡ | 2건 | 138,000,000원 |
현재 최저가는 68,110,000원이고 확약서 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 실질취득도 68,110,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래 138,000,000원의 49.4%입니다. 감정가 139,000,000원은 최근 실거래 138,000,000원과 비슷한 수준이지만, 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 66,484,020원 |
| 2. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 | 32,102,020원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 124,658,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 53,515,980원입니다. 다만 제출된 확약서에 따라 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신탄진중학교 남동측 인근이며 주위는 다세대주택, 아파트, 상가주택, 단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 시내버스정류장과 근거리 신탄진역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 3층 303호이며, 사용승인일은 2017.08.11.입니다. 급탕·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 433.7㎡ 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 664,600원/㎡입니다.
- 도로·규제. 북측 포장도로에 접하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와 현황은 대체로 부합하며 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서와 제출 확약서 원문에 동일하게 기재돼 있는지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권과 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 보증금반환채권 양수·승계 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당액과 실질 인수 구분. 배당표상 53,515,980원 미배당이 발생하지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동해서는 안 됩니다.
- 환금성 확인. 12세대 다세대주택이고 최근 거래 표본이 2건뿐이므로 138,000,000원을 개별 호수의 확정 시세로 단정하지 말고 현장 매물과 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·현상은 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등을 기준으로 확인됐습니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약으로 인수는 0”
이 사건은 표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 주택임차권 때문에 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 현재 최저가 기준 배당 계산에서도 53,515,980원의 보증금 미배당이 발생합니다. 그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 실질 인수는 0원, 실질취득은 68,110,000원입니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래는 모두 138,000,000원으로, 실질취득가는 그 49.4%입니다. 권리 인수 위험이 확약으로 해소되는 점과 큰 가격 할인은 강점이지만, 12세대 다세대주택이라는 용도와 거래 표본의 제한, 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%라는 경매 통계는 환금성을 별도로 검토해야 할 근거입니다. 권리는 확약서 확인이 핵심이고, 가격은 충분히 낮아졌지만 환금성 검증이 남은 물건입니다.
