대전지방법원 2025타경503749. 대전 서구 갈마동 ‘좋은하루1차’ 1동 5층 505호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 현재 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다. 임차인 이준혁은 2022.07.01 전입·점유, 2022.06.20 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2024.04.15 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가는 19,600,000원이지만 예상배당상 임차인에게 돌아가는 금액은 18,847,200원이고, 보증금 50,000,000원 중 31,152,800원이 남습니다. 따라서 최저가에 낙찰받는다고 가정해도 매수인의 실질취득은 19,600,000원 + 31,152,800원 = 50,752,800원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액도 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 총 부담은 보증금 50,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 5층505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태 공동주택(도시형생활주택) · 대상면적 18.3385㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 중 5층 · 사용승인 2011.11.22 |
| 소유자 | 정혁준 (2022.07.20 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 19,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이준혁 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 과거 우리은행 근저당, 신한은행 근저당, 이도 가압류·강제경매 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.04.15 의정부세무서장 압류입니다. 이후의 2024.05.01 압류, 2025.09.08 가압류, 2025.11.13 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하나, 임차인은 말소기준보다 앞선 2022.07.01 전입·점유로 대항력을 갖춘 상태이므로 미배당 보증금 채무는 별도로 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이준혁 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 2022.07.01 / 2022.06.20 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 이준혁 본인이 임차권자로 확인됩니다. 배당요구도 2025.07.16에 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현 최저가에서는 보증금 전액 변제가 불가능합니다. 매각물건명세서상 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
좋은하루1차는 총 118세대, 사용승인일은 2011.11.22입니다. 대상 면적과 매칭된 실거래를 보면 최근 12개월 평균은 37,888,888원, 최신 거래는 2026.06의 36,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 1.0% 수준으로 상승해 하락 추세는 아닙니다. 그러나 현재 회차 실질취득액 50,752,800원은 최근 시세를 명확히 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.34㎡ | 6 | 36,000,000원 |
| 2026.04 | 18.34㎡ | 9 | 39,000,000원 |
| 2026.04 | 17.16㎡ | 13 | 36,000,000원 |
| 2026.04 | 18.34㎡ | 10 | 37,000,000원 |
| 2025.12 | 17.16㎡ | 11 | 41,000,000원 |
| 2025.12 | 17.16㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2025.12 | 18.34㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2025.12 | 18.34㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2025.07 | 18.34㎡ | 6 | 36,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 37,888,888원 |
표면상 최저가 19,600,000원은 최근 12개월 평균의 51.7%에 불과하지만 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액은 50,752,800원으로, 최근 12개월 평균의 약 133.9%, 최신 거래 36,000,000원의 약 141.0%입니다. 즉 최저가만 보면 반값이지만 실제 부담은 최근 실거래보다 비쌉니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 752,800원 |
| 1. 임차인 이준혁 보증금 | 50,000,000원 | 18,847,200원 |
| 2. 가압류 · 제이케이미래강동피에프브이주식회사 | 494,610,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이준혁 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 50,000,000원 중 18,847,200원만 배당되고 31,152,800원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 752,800원으로 추정되어 있으며, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 큰마을네거리 북서측 인근으로, 대로변을 따라 도시형생활주택·소규모 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주상 혼용지대입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 북측 간선도로변에 시내버스승강장이 있으며 교통이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업)이며 북측 소로변에 접합니다. 공시지가는 2,647,000원/㎡, 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 좋은하루1차 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.2회, 매각률은 10.0%로 집계되어 있습니다. 실거래는 존재하지만 경매시장에서의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 19,600,000원에 낙찰받더라도 미배당 보증금 31,152,800원이 승계되어 총 부담은 50,752,800원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질부담 50,646,960원, 4회 유찰 시 50,572,872원으로 낙찰가 하락 효과가 인수액 증가에 대부분 상쇄됩니다.
- 임차인 실체 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 이준혁으로 기재되어 있고 관계인 또는 가장임차인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계·배당요구 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 대항 가능한 임차인과 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있으므로 변경·정정 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 소유자·이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도·외부관찰·탐문을 참고해 평균적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “19,600,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건을 최저가만 놓고 보면 감정가 40,000,000원의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 50,000,000원이고, 현 회차에서는 31,152,800원이 배당되지 않아 매수인에게 남습니다. 그래서 실질취득은 50,752,800원으로 올라갑니다. 최근 12개월 실거래 평균 37,888,888원과 최신 거래 36,000,000원을 모두 상당 폭 초과합니다.
더 유찰된다고 해결되는 구조도 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당이 줄고 인수액이 늘어나 실질부담은 계속 50,000,000원 안팎에 머뭅니다. 여기에 좋은하루1차 경매물건 평균 유찰 7.2회, 매각률 10.0%라는 낮은 환금성 지표까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만, 권리 인수와 실질가격을 합치면 최근 시세 이상인 고위험 가격구조입니다.
