대전지방법원 2025타경503829. 대전 유성구 관평동 테크노3로에 위치한 중앙하이츠 2층 207호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이지만, 현황은 주거용으로 이용되는 물건입니다. 소유자는 안성도이며, 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 108,652,131원입니다.

이 사건의 핵심은 임차인 김예슬의 대항력입니다. 김예슬은 2023년 3월 14일 전입신고를 했고, 2023년 2월 24일 확정일자를 받았습니다. 이는 2023년 10월 13일 삼성카드 가압류로 설정된 말소기준일보다 앞섭니다. 원칙적으로 보증금이 모두 배당되지 않으면 매수인에게 잔액이 인수될 수 있는 구조입니다.

그러나 이 사건은 일반적인 대항력 인수형 경매와 다릅니다. 매각물건명세서에 따르면 보증금반환채권 양수인인 한국주택금융공사가 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수 위험은 해소됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수되지 않는다

말소기준권리는 2023년 10월 13일 삼성카드 주식회사의 가압류입니다. 그보다 앞서 주택임차인의 주민등록과 점유가 시작됐으므로 임차인의 대항력을 무시할 수 없습니다. 또한 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 임차권입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

김예슬의 임대차계약일과 확정일자는 모두 2023년 2월 24일이며, 전입신고는 2023년 3월 14일, 점유개시는 2023년 3월 15일입니다. 2025년 3월 20일 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다.

실제 임차인은 김예슬 1명입니다. 한국주택금융공사는 보증금반환채권 양수인이자 경매 신청채권자이지 별도의 주거 임차인이 아닙니다. 따라서 김예슬의 보증금과 한국주택금융공사의 양수 채권을 서로 독립된 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

또한 확약의 적용 범위는 해당 김예슬 주택임차권에 한정됩니다. 별도로 확인되는 다른 임차권이나 점유 권리가 있다면 이 확약만으로 그 인수 위험까지 소멸하는 것은 아닙니다.

② 가격 점검 — 유찰 3회지만 감정가 100%

감정가와 최저매각가는 모두 113,000,000원입니다. 유찰 횟수는 3회로 표시돼 있으나, 현재 회차의 최저가는 감정가와 같은 100%입니다. 유찰 횟수만으로 할인된 매각가라고 판단해서는 안 됩니다.

확약을 전제로 하면 입찰가에 더해지는 임차보증금 인수액은 없으므로, 권리 인수 측면의 실질 취득금액은 낙찰가와 같습니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용 등의 별도 지출은 포함하지 않은 금액입니다.

주변 동일 용도·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 과거 등기상 거래가액 128,293,000원과 현재 감정가를 단순 비교하는 것도 현재 가격 메리트를 입증하지 못합니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)

제시된 예상배당 계산에 따른 배분입니다. 임차보증금 채권과 한국주택금융공사의 채권양수 관계는 실제 배당에서 확인해야 하며, 이를 별개의 임차보증금 두 건으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

매각가 113,000,000원에서 추정 집행비용 2,382,000원을 제외하고, 임차보증금 채권에 105,000,000원, 삼성카드 가압류 채권에 5,618,000원을 배분하는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원으로 예상됩니다.

채권자 청구액 합계 120,750,987원 중 별도로 집계된 채권자 배당액은 5,618,000원, 미배당액은 115,132,987원으로 산정돼 있습니다. 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 보증금은 서로 다른 개념이며, 이 사건에서는 확약이 적용되는 임차보증금의 매수인 인수액이 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 관평동 소재 배재대학교 대덕밸리캠퍼스 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다. 남동측과 북동측으로 폭 약 23m 내외의 포장도로 및 보행자전용도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물의 2층 207호입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 현황은 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용상태와 공부상 용도 차이를 확인하고, 이에 따른 취득·이용 조건을 점검해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 연구개발특구, 지방산업단지 등에 해당합니다. 공시지가 기준액은 1,396,000원/㎡입니다.
• 환금성. 주변에 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 지역의 오피스텔이므로 동일 건물과 유사 용도의 실제 거래 사례를 확인해 매도 가능 가격과 유동성을 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 위반건축물 표시는 없으며, 공부상 업무시설과 현황 주거용 이용상태의 차이가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사가 제출한 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 내용을 매각물건명세서 및 첨부서류 원본과 대조하세요.
• 적용 범위 확인. 확약은 김예슬의 을구 순위 1번 주택임차권에 관한 것입니다. 다른 점유자나 별도 권리가 발견되면 독립적으로 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 배당관계 확인. 김예슬의 보증금반환채권과 한국주택금융공사의 채권양수 관계를 확인하고, 임차보증금을 이중 합산하지 않도록 주의하세요.
• 유찰 횟수와 최저가 확인. 유찰 3회로 표시돼 있지만 현재 최저매각가는 113,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 실제 매각기일의 최저가와 기일 변동 여부를 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 유사 면적·층·용도의 오피스텔 최근 실거래와 현재 매도 호가를 비교해 응찰가 상한을 설정하세요. 감정가나 과거 거래가만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 배당요구 사실만으로 현재 실제 점유 여부를 확정할 수는 없습니다. 현장점검을 통해 점유자를 확인하고 필요한 인도 절차를 준비하세요.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 기타 정산 항목을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음 ≠ 반드시 인수”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 대항력 있는 임차인이 존재하지만 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 점입니다. 김예슬의 보증금은 105,000,000원이고, 전입신고와 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수 위험을 주의해야 하는 구조입니다.

하지만 한국주택금융공사의 명시적인 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 임차권등기도 보증금 전액의 변제 여부와 무관하게 말소되는 조건이 확인됩니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형 경매보다 매수인의 보증금 부담이 크게 줄어든 물건입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 유찰 3회라는 표시에도 최저가는 113,000,000원으로 감정가의 100%이며, 최근 실거래에 의한 가격 검증도 필요합니다. 업무시설인 오피스텔의 이용상태와 환금성까지 고려하면, 현 단계에서 무리하게 높은 평가를 부여하기는 어렵습니다.

결론은 “확약으로 권리 인수 위험 해소, 가격 경쟁력은 검증 후 판단”입니다. 확약서의 유효성과 적용 범위를 원본으로 확인하고, 주변 시세 대비 충분한 매입 여유가 확보되는지를 기준으로 입찰을 결정하는 것이 적절합니다.