대전지방법원 2025타경503829. 대전 유성구 관평동 중앙하이츠 2층 207호 오피스텔입니다. 감정가는 113,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,370,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어져 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 가격 하락이 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당 인수입니다. 임차인 김예슬은 2023.03.14 전입했고 2023.02.24 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 삼성카드 가압류 2023.10.13보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
임차보증금은 105,000,000원입니다. 현재 회차 매각가를 55,370,000원으로 가정하면 집행비용 1,396,660원 이후 임차인에게 53,973,340원이 배당되고, 남은 51,026,660원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 55,370,000원 + 51,026,660원 = 106,396,660원입니다. 낙찰가만 낮아지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 1354 중앙하이츠 2층207호 · 대전광역시 유성구 테크노3로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 지하4층 지상10층 중 2층 207호 |
| 소유자 | 안성도 · 2022.05.30 소유권이전 · 거래가액 128,293,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 108,652,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 말소기준은 2023.10.13 삼성카드 가압류 12,098,856원입니다. 임차권등기 자체는 2025.03.20이지만, 임차인 김예슬의 전입일은 2023.03.14, 점유개시일은 2023.03.15, 확정일자는 2023.02.24로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차인을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예슬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2023.03.14 / 2023.02.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
김예슬은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 2025.03.20 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 보증금 105,000,000원 중 예상배당은 53,973,340원, 미배당 인수액은 51,026,660원입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 머문다
현재 최저매각가 55,370,000원만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서는 55,370,000원 낙찰가에 51,026,660원을 더해 실질취득이 106,396,660원이 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 55,370,000원 | 51,026,660원 | 106,396,660원 |
| 3회 유찰 시 | 38,759,000원 | 67,338,662원 | 106,097,662원 |
| 4회 유찰 시 | 27,131,300원 | 78,757,063원 | 105,888,363원 |
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 1. 임차인 김예슬 보증금 | 105,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,098,856원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 108,652,131원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,396,660원을 제외한 매각대금이 임차인 보증금 배당에 사용되며, 김예슬의 미배당 보증금 51,026,660원은 매수인 인수로 남습니다. 삼성카드와 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배재대학교 대덕밸리캠퍼스 남동측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층 지상10층 건물의 2층 207호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지의 업무시설·근린생활시설 건부지로, 남동측과 북동측으로 폭 약 23미터 내외 포장도로 및 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업)·지방산업단지·상업구역·연구개발특구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,396,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 최저가 55,370,000원에 미배당 보증금 51,026,660원을 더한 실질취득 106,396,660원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 67,338,662원, 4회 유찰 시 인수 78,757,063원으로 늘어나므로 최저가 하락폭이 곧 총비용 하락폭은 아닙니다.
- 임차인 명도·보증금 정산 확인. 김예슬은 건물 전부를 대상으로 한 대항력 임차인이므로 배당 후 잔액과 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔이라는 차이가 있으므로 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1억500만원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 숫자의 첫인상이 강합니다. 감정가 113,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 55,370,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 거치면 핵심 숫자는 완전히 달라집니다. 대항력 있는 김예슬의 보증금은 105,000,000원이고, 현재 회차에서 51,026,660원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 결국 현재 회차 실질취득은 106,396,660원입니다.
더 유찰돼도 본질은 바뀌지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 커져 실질취득은 계속 보증금 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌나”가 아니라 “인수까지 합친 총비용이 얼마인가”입니다. 실거래 시세가 없는 만큼 현재 자료만으로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 낮은 최저가에 현혹되지 않고 대항력 보증금을 총취득비용에 포함하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
