대전지방법원 2025타경503858. 대전 대덕구 비래동 119-10, 비래서로25번길 69의 다세대주택 2층 201호입니다. 감정가는 50,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 35,000,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 을구 5번 임차권자 박재흥은 2022.01.06 전입하고 2022.01.13 확정일자를 받은 뒤 2024.12.31 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.03.26 신한카드 가압류보다 앞서므로, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 35,000,000원을 전제로 집행비용 1,030,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 33,970,000원이 배당되고, 보증금 50,000,000원 중 16,030,000원이 남습니다. 낙찰자 부담은 35,000,000원에서 끝나는 것이 아니라 총 51,030,000원입니다. 이는 감정가 50,000,000원보다도 높고, 최근 거래 가격대인 24,000,000원~33,000,000원과도 큰 차이가 납니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

2010.09.29 설정됐던 홍도동새마을금고 근저당권은 2021.07.30 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸하는 권리는 2025.03.26 신한카드 가압류 11,463,075원과 2025.11.20 강제경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞선 주택임차권은 소멸 대상이 아니므로, 이 사건을 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 물건으로 보면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 명의 불일치 확인

현황조사에는 박재홍, 등기부 임차권과 매각물건명세서에는 박재흥으로 기재돼 이름이 일치하지 않습니다. 두 기록의 전입일은 2022.01.06으로 같지만, 동일인인지 별도 점유자인지는 서류만으로 확정할 수 없습니다. 특히 박재홍 기록은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 보유자로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 대항력 인수형 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

낙찰가가 35,000,000원에서 24,500,000원, 17,150,000원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 16,030,000원에서 26,341,000원, 33,558,700원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 51,030,000원, 50,841,000원, 50,708,700원으로 보증금 50,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래보다 실질취득이 높다

동일 면적 34.65㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지는 않지만, 현재 최저가 35,000,000원은 두 거래의 평균 28,500,000원보다 높고 최신 거래 33,000,000원도 웃돕니다. 여기에 임차보증금 인수까지 더하면 가격 격차는 더 커집니다.

현재 최저가 35,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.8%입니다. 즉 인수액을 제외한 최저가만으로도 최근 평균보다 높습니다. 실질취득 51,030,000원은 감정가 50,000,000원보다 높고, 최신 거래 33,000,000원 및 최근 평균 28,500,000원과 비교해도 가격 메리트가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)

임차보증금 50,000,000원 중 33,970,000원이 배당되고 부족분 16,030,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 경매신청채권자 박재흥의 50,000,000원 청구는 임차권자와 동일한 명의·금액이므로 별개의 보증금 50,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 비래동 행정복지센터 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 대전 IC가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 시멘트벽돌 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로, 1988.09.30 사용승인됐습니다. 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 3미터 내외 도로를 통해 주도로인 소로한면에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 5세대 소규모 다세대이고 사용승인 시점이 오래됐으며, 확인된 동일 면적 실거래도 2건으로 제한적입니다. 매입 후 재매각 가격과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차의 총부담은 최저가 35,000,000원이 아니라 인수액을 합친 51,030,000원입니다.
• 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 50,841,000원, 50,708,700원으로 보증금 부근에 머뭅니다.
• 명의 불일치. 현황조사의 박재홍과 임차권등기의 박재흥이 동일인인지 주민등록, 임대차계약서와 점유관계로 확인해야 합니다.
• 채권 중복 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 박재흥이고 금액도 50,000,000원으로 같으므로 동일 채권의 집행인지 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 임대차 실체. 보증금 지급자료, 확정일자부 계약서, 배당요구서, 판결·지급명령 등 집행권원을 확인해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 누수·수선비와 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 대항력 임차인이 보증금 잔액을 변제받기 전까지 인도를 거절할 가능성을 고려해 명도 기간과 비용을 산정해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 최근 실거래가 적으므로 동일 면적뿐 아니라 인근 유사 다세대의 층·노후도·도로조건을 함께 비교해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지지 않는다”

이 사건은 최저매각가만 보면 35,000,000원짜리 유찰 물건이지만, 실제로는 대항력 있는 임차보증금 잔액 16,030,000원을 인수해 총 51,030,000원이 들어갑니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에 실질취득은 50,000,000원 부근에서 거의 줄지 않습니다.

반면 확인된 최근 거래는 24,000,000원과 33,000,000원이고 평균은 28,500,000원입니다. 실질취득이 감정가와 최근 시세를 모두 웃도는 데다, 박재홍·박재흥 명의 불일치와 신청채권자와 임차권자의 동일인 문제까지 남습니다. 권리도 부담, 가격도 부담입니다. 최저가가 아닌 인수 포함 총액으로 판단해야 하며, 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.