15,236,000원
부산지방법원 2024타경64866. 부산진구 부암동 새운타운 주건축물 1동 8층 802호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 185,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 불과 15,236,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 엄청난 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 차진현은 2020.12.23 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.05.12 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
차진현의 임차보증금은 185,000,000원입니다. 현 회차 매각가 15,236,000원을 가정하면 집행비용 674,248원을 제외한 14,561,752원이 임차인에게 우선 배당되고, 나머지 170,438,248원은 매수인이 인수합니다. 즉 1,523만원에 낙찰받아도 실제 부담은 185,674,248원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금 인수가 늘기 때문에 총 부담은 보증금 185,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경64866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 신천대로216번길 30 (부암동), 1동 8층 802호 (부암동, 새운타운 주건축물) |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 주거용 · 58.0962㎡ · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 새운토건주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 15,236,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 이용상태 | 주거용 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.05.12 주택도시보증공사의 가압류 185,000,000원입니다. 이후 2024.05.02 등기된 차진현의 주택임차권과 2024.11.05 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 차진현은 임차권등기보다 훨씬 앞선 2020.12.23 전입·점유·확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수까지 사라지는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 차진현 | 건물 전유부분의 전부 · 주거 | 2020.12.23 / 2020.12.23 | 185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
차진현은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현 최저가에서는 보증금을 전액 회수할 수 없습니다. 예상 배당액은 14,561,752원이고 미배당액은 170,438,248원입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가 7.8%가 아니라 실질취득 95.2%
새운타운의 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 2023.05 5층이 192,000,000원, 2025.03 11층이 195,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 193,500,000원이고 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 모두 195,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 1.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 58.1㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 58.1㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.0962㎡ | 2건 | 193,500,000원 |
현재 최저가 15,236,000원만 보면 최근 시세의 7.8%에 불과합니다. 하지만 이 사건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 인수액까지 더한 실질취득 185,674,248원은 최근 시세 195,000,000원의 약 95.2%입니다. 최근 거래와의 차이는 약 9,325,752원뿐입니다. 취득 관련 비용과 명도·권리확인 부담까지 고려하기 전의 숫자라는 점에서도, 최저가만 보고 ‘90% 이상 할인’으로 해석할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 15,236,000원 | 170,438,248원 | 185,674,248원 |
| 8회 유찰 시 | 10,665,200원 | 174,926,774원 | 185,591,974원 |
| 9회 유찰 시 | 7,465,639원 | 178,068,743원 | 185,534,382원 |
7회에서 9회로 더 유찰되면 매각가는 15,236,000원에서 7,465,639원까지 낮아지지만, 인수액은 170,438,248원에서 178,068,743원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 185,674,248원 → 185,591,974원 → 185,534,382원으로 거의 변하지 않습니다. 이게 대항력 인수형 경매의 핵심 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 674,248원 |
| 1. 임차인 차진현 보증금 | 185,000,000원 | 14,561,752원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 차진현 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 185,000,000원 중 14,561,752원만 배당되고, 부족분 170,438,248원이 매수인 인수로 남습니다. 집행비용은 674,248원 추정치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서면중학교 북서측 인근으로 단독·공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 부암역이 소재합니다.
- 이용. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물의 8층 802호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 기계식 주차설비, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 302.0㎡, 사다리형 평지이며 북측 약 5미터, 서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 거래 표본. 새운타운은 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담으로 계산. 현 회차는 15,236,000원 입찰가에 170,438,248원 인수를 더한 185,674,248원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 차진현의 185,000,000원 임대차계약, 보증금 지급내역, 전입·점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차권자 차진현과 강제경매 채권자가 동일인이므로 사건기록과 계약관계를 직접 대조해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략은 효과 제한. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득은 각각 185,591,974원·185,534,382원으로 보증금 부근에 머뭅니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 195,000,000원입니다. 실질취득과의 차이가 충분한지 비용까지 포함해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,523만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 185,000,000원짜리 오피스텔이 15,236,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 차진현의 185,000,000원 보증금은 2020.12.23 전입·점유·확정일자를 갖춰 2023.05.12 말소기준보다 앞섭니다. 현 회차에서 배당받지 못하는 170,438,248원을 매수인이 인수하므로, 총 부담은 185,674,248원입니다.
최근 12개월 실거래 195,000,000원과 비교하면 실질취득가는 약 95.2% 수준입니다. 가격 자체가 시세를 넘는 것은 아니지만, 7회 유찰이라는 겉모습에 비해 할인폭은 크지 않고, 거액의 임차보증금 인수와 임차권자·경매채권자 동일인 관계 확인이라는 권리 리스크가 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 1,523만원을 보고 들어가는 경매가 아니라, 약 1.8567억원의 실질취득가와 임차관계를 검증하고 들어가야 하는 오피스텔입니다.
