부산지방법원 2024타경65173. 전포동 서면해피투모로우오피스텔 10층 1005호입니다. 등기상 현재 소유자는 김태국이고, 2022.05.17. 거래가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 49,000,000원이 2회 유찰돼 최저가가 34,300,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금 75,000,000원을 누가 최종 부담하느냐입니다.
임차인 이승민은 2021.09.16. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2021.09.24. 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.12.02. 부산진구 압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 통상 이 구조라면 현 회차 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어와 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어납니다. 다만 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 제출한 점이 결정적인 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동천로132번길 34, 10층1005호 (전포동,서면해피투모로우오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설로 등재 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 10층 1005호 · 사용승인일 2013.12.24. |
| 소유자 | 김태국 (2022.05.17. 거래가 75,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.12.02. 부산진구 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2023.10.12. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이승민의 주민등록·확정일자는 2021.09.16.로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체의 등기일이 뒤라는 이유만으로 대항력이 사라지는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승민 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 75,000,000원 | 2021.09.16 | 2021.09.16 | 2023.10.12 | 있음 | 있음 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이승민은 보증금 75,000,000원, 전입 2021.09.16., 확정일자 2021.09.16.이며 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 것으로 정리됩니다. 이 임차인에게 적용되는 특별 변수는 아래 확약입니다.
② 가격 해석 — 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없다
감정가는 49,000,000원, 현 최저가는 34,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 실거래 비교 자료는 없으므로 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 오피스텔은 감정 이용상태상 주거용으로 사용 중이지만, 등재 용도는 업무시설입니다.
이 사건에서 가격 판단의 첫 번째 순서는 확약 확인입니다. 확약을 반영하면 현 회차의 실질취득은 매각대금 34,300,000원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수 구조라면 매각가 34,300,000원에 미배당 41,717,400원이 더해져 총 부담이 76,017,400원이 됩니다. 즉 최저가가 낮다는 사실만으로 판단하면 결론이 완전히 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 이승민 보증금 (우선변제) | 75,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 41,717,400원입니다. *다만 2026.05.04. 제출 서면의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 더 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 34,300,000원 | 41,717,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 27,440,000원 | 48,453,920원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 21,952,000원 | 53,843,136원 | 0원* |
확약을 제외하고 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 매각가가 내려갈수록 임차인의 미배당액은 41,717,400원 → 48,453,920원 → 53,843,136원으로 커집니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 “더 싸진다”고 해석하면 안 됩니다. 이 사건이 실질적으로 달라지는 이유는 오직 주택도시보증공사의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 동의 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 동측 인근이며 주변은 소규모 제조업소, 상가지대, 도소매업체와 상업시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철1호선 부전역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 내 10층 1005호, 사용승인일은 2013.12.24.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 서측 약 6미터 폭 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 4,459,000원/㎡, 토지면적은 1,064.1㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.04. 제출 서면의 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 대조하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 이승민의 주택임차권등기 2023.10.12. 제122948호가 실제 매각 후 말소되는 구조인지 매각물건명세서와 집행기록을 확인하세요.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 인수액은 41,717,400원입니다. 최저가 34,300,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 49,000,000원이나 최저가 34,300,000원이 현재 시장가격 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성. 공부상 업무시설이고 실제로는 주거용으로 이용 중인 점을 감안해 매수층과 재매각 가능성을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서면을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 확약 한 장이 더 중요하다
이 물건은 표면적으로는 감정가 49,000,000원에서 최저가 34,300,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리구조만 놓고 보면 대항력 있는 임차인 이승민의 보증금 75,000,000원이 최저가보다 훨씬 큽니다. 확약이 없다면 현 회차에서 41,717,400원의 미배당 인수 위험이 생기는 구조입니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.05.04. 제출된 주택도시보증공사의 서면입니다. 배당에서 보증금을 전액 받지 못해도 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 그 확약이 매각 과정에서 그대로 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차인이 있어 위험하다”에서 끝나는 물건도 아니고, “최저가가 70%라 싸다”로 끝나는 물건도 아닙니다. 입찰의 핵심은 확약의 유효성과 말소 이행을 원본으로 확인한 뒤, 별도의 시세조사로 34,300,000원의 가격 적정성을 판단하는 것입니다.
