대전지방법원 2026타경54. 천안시 서북구 성정동 프라지움5차(프라지움스타일) 제5층 제514호, 전용 49.955㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 118,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 82,600,000원입니다. 소유자는 김태경이며, 2015.10.16 소유권을 취득했습니다.

권리 흐름의 기준점은 2018.10.18 설정된 온양농업협동조합 근저당권 258,720,000원입니다. 그 뒤 설정된 이승서 근저당권, 국세 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 두 명도 모두 이 기준일보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 다만 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 명도와 배당관계는 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도 등기는 확인

2015.10.16 설정됐던 하나은행 근저당권 130,800,000원은 2018.10.18 해지를 원인으로 2018.10.19 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 온양농업협동조합 근저당권입니다. 2022.12.21 이승서 근저당권 50,000,000원, 2025.05.29 국세 압류, 2026.02.03 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음

보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 조윤아의 전입일은 2025.05.20, 김미리의 전입일은 2022.09.30으로 모두 말소기준일 2018.10.18보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력은 없고, 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 72.6%

프라지움5차(프라지움스타일) 전용 49.84~49.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 113,791,666원, 최신 거래는 2026.06의 120,000,000원이며, 제공된 거래 범위는 99,500,000원~129,000,000원입니다.

현재 최저가 82,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%입니다. 감정가 118,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 부근이지만, 한 차례 유찰된 현재 가격은 제공된 실거래 최저가 99,500,000원보다 낮습니다. 따라서 권리와 점유 확인이 끝난다는 전제에서는 가격상 여유가 있는 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)

총 채권최고액 308,720,000원 중 채권자 예상배당은 80,713,200원, 미배당은 228,006,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성정공원 동측 인근으로 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 공원 및 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 12층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호로 마감됐습니다.
• 설비. 기본 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측과 동측으로 왕복 4차선 도로, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로를 이용할 수 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다.
• 토지. 부정형 평지의 주상용 토지이며 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 297세대, 2015.08.13 사용승인 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 거래가격은 99,500,000원에서 129,000,000원 사이입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상목록 확인. 본건 주소는 514호이나 공동담보와 감정평가 자료에는 518호가 함께 나타납니다. 물건번호별 매각범위를 대조하세요.
• 임차인 원본 확인. 조윤아와 김미리 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등록말소 처리, 임대의무 및 관련 행정사항을 등기부와 관할 자료로 확인하세요.
• 국세 압류. 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐으나 당해세 여부는 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공동담보 채권. 온양농업협동조합 근저당권은 518호와 공동담보로 표시돼 있으므로 공동담보 배당관계를 원본으로 확인하세요.
• 점유·명도. 514호 점유자의 실제 거주 여부, 출입 가능 상태, 관리비 체납과 인도 일정 및 비용을 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.6%이나 내부 상태, 수리비, 명도비와 취득부대비용을 합산해 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인사항은 분명하다”

이 물건의 장점은 숫자로 분명합니다. 감정가 118,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 82,600,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 113,791,666원의 72.6%입니다. 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득액이 최저가보다 늘어나는 대항력 인수형 물건이 아닙니다.

다만 낮은 가격만 보고 바로 안전하다고 단정할 단계는 아닙니다. 514호와 공동담보 518호의 점유관계가 함께 나타나고, 두 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 서류와 현장 확인은 필수입니다. 매각대상 범위와 민간임대주택등기 처리, 514호 실제 점유 상태까지 해소된다면 최근 실거래 대비 가격 여유를 활용할 수 있는 사건입니다.