대전지방법원 2026타경54. 천안시 서북구 성정동 ‘프라지움5차(프라지움스타일)’ 5층 518호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 49.84㎡이고, 철근콘크리트구조 지상 12층 건물의 5층에 위치합니다. 감정가는 114,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 79,800,000원입니다.

등기상 권리의 기준점은 2018.10.18. 설정된 온양농업협동조합 근저당권 258,720,000원입니다. 그 뒤에 설정된 이승서 근저당권 50,000,000원과 천안세무서 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 예상배당 자료상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

기존 하나은행 근저당권 130,800,000원은 2018.10.18. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 온양농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 이승서 근저당권과 국세 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음

실제 임차인은 2명입니다. 조윤아의 전입일은 2025.05.20., 김미리의 전입일은 2022.09.30.으로 모두 말소기준일 2018.10.18.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 적용 여부는 매각물건명세서 보완 자료를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.1%

가격 판단은 과거 거래가 섞인 장기 평균이 아니라, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건과 최신 거래를 기준으로 봤습니다. 최근 12개월 평균은 113,791,666원, 최신 거래는 2026.06.의 120,000,000원입니다. 현재 최저가 79,800,000원은 최근 평균의 70.1%이며 최근 12건 중 최저 거래가 99,500,000원보다도 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)

채권총액 308,720,000원 중 77,963,600원이 배당되고, 미배당액은 230,756,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

유찰이 이어지더라도 대항력 임차인이 없어 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 낙찰가가 낮아지면 선순위 채권자의 미배당액이 증가할 뿐, 그 부족액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성정공원 동측 인근으로 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 공원과 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 12층 건물로 승강기, 난방, 급·배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측과 동측의 왕복 4차선 도로, 서측의 폭 약 10미터 포장도로를 이용할 수 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없으나, 소유자 폐문 부재로 이용 상태는 건축물현황도와 인근 탐문을 통해 판단됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 조윤아와 김미리의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계와 점유 인도 협상을 위해 원본 확인이 필요합니다.
• 518호 점유 확인. 김미리가 518호를 주거로 점유하고 있어 낙찰 후 인도명령과 명도 일정, 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 514호 기재 대조. 임차인 조사에는 514호 조윤아도 함께 기재돼 있으므로 사건의 매각 대상과 문건별 호수 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 상태와 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 관할 관청 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 세금·우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 관리비·내부 상태. 폐문 부재로 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 체납 관리비와 수리 범위를 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 이후 제출 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만 확인 없이 들어갈 물건은 아니다

이 물건의 핵심 장점은 분명합니다. 2018.10.18. 온양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 전입일이 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 79,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 113,791,666원의 70.1%로 가격 조건도 유리한 편입니다.

반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인, 514호와 518호가 함께 기재된 조사 내역, 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 등기상 인수도 0원, 그러나 임차·호수·임대등록 확인은 필수입니다. 원본과 현장을 대조한 뒤 명도비용과 내부 수리비를 반영해 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.