🏷️ 174,000,000원 📉 49% 💰 인수 0원 🔁 2회 유찰
대전지방법원 2026타경10199. 천안역 북동측 인근의 ‘이지스테이천안’ 1층101호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 등기 구조는 일반적인 담보권 실행형과 다릅니다. 2021.12.31. 주식회사무궁화신탁 명의로 소유권보존 신탁이 먼저 잡혀 있고, 근저당권이나 압류는 확인되지 않은 상태에서 2026.02.10. 주식회사 경성이에스가 121,239,495원을 청구하며 강제경매를 개시했습니다. 선언된 말소기준권리는 바로 이 강제경매개시결정입니다.
현재 회차의 배당 계산에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 선행 신탁 자체를 “매각으로 당연히 정리된다”고 단정할 근거는 없습니다. 등기부의 신탁주의사항도 임대차 등 법률행위가 있을 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2021-5974호를 통해 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 명시합니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 바로 이 원본 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 대흥동 20-9 이지스테이천안 1층101호 · 대흥로 254 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.11.23. |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 · 신탁원부 제2021-5974호 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경성이에스 / 121,239,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — ‘49%’보다 먼저 볼 선행 신탁
임차인 확인내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 점유·임대차 관계는 현장과 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 특히 이 부동산은 경매개시결정보다 약 4년 앞서 신탁등기가 존재하고, 2025.08.07.에는 신탁부동산의 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부까지 확인해야 한다는 주의사항이 부기됐습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 174,000,000원이고 두 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 85,260,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 59,681,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 41,777,399원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,934,680원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 경성이에스 | 121,239,495원 | 83,325,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,260,000원 가정 시 신청채권자에게 83,325,320원이 배당되고, 청구액 중 37,914,175원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안역 북동측 인근으로 상업·업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 천안역이 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 1층101호는 근린생활시설이며 현재 공실로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지시설 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 정방형 평지의 상업용 건부지이며 서측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,719,000원/㎡입니다.
- 주차 확인. 지하주차장 출입용 카엘리베이터는 승용 중형 이상 및 SUV 차량은 이용 불가로 고지돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 최우선 확인. 신탁원부 제2021-5974호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한, 임대차 관련 조항을 등기부와 함께 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 101호는 현황 공실로 평가됐으나 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유와 열쇠·인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
- 공실 활용성. 근린생활시설 공실인 만큼 실제 임대 가능 업종, 내부 상태, 원상복구·공사 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 차량 접근 조건. 건물 지하주차장 카엘리베이터의 중형 이상 승용차 및 SUV 이용 제한을 실제 영업·임대 수요와 함께 확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각 전 원본 배당요구·세금 관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 신탁이 먼저다
이 물건은 감정가 174,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 85,260,000원까지 내려왔습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 표면 숫자만 보면 단순해 보이지만, 권리의 출발점은 2021년 주식회사무궁화신탁의 소유권보존 신탁입니다. 등기부 스스로 신탁원부 확인 필요성을 명시하고 있고, 현재 이용도 근린생활시설 공실입니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 절반 이하니까 매력적”이라고 먼저 결론 낼 물건이 아니라, 신탁원부와 점유·활용성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 배당표상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 선행 신탁 확인 부담과 공실 근린시설의 환금성, 이미 2회 유찰된 이력을 함께 보면 보수적인 접근이 맞습니다.
