대전지방법원 2026타경10199. 천안시 동남구 대흥동 이지스테이천안 8층 805호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에서는 805호가 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,760,000원입니다. 등기상 근저당·압류는 없고, 2026년 2월 10일 주식회사 경성이에스가 강제경매를 신청했습니다.
표면적인 권리구조는 단순하지만 소유자가 일반 개인이 아니라 주식회사무궁화신탁입니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 판단할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2021-6044호를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수액 0원’만 확인하고 끝낼 유형이 아니라, 신탁원부 확인이 입찰 전 필수인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 대흥동 20-9 이지스테이천안 8층 805호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 동남구 대흥로 254 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 805호 현황 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.11.23. |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경성이에스 / 121,239,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 단순하지만 ‘신탁원부’가 핵심
임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 인수액 역시 0원입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2026.02.10. 강제경매개시결정이고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
감정가 124,000,000원에서 현재 최저가 60,760,000원까지 내려와 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 데이터가 없습니다.
따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 특히 805호의 이용상태가 생활숙박시설이고 위반건축물 등재 사항까지 있어, 실제 환금성과 매수 수요는 일반 주거용 집합건물과 다르게 볼 필요가 있습니다. 현재 회차의 실질취득금액은 인수액이 없으므로 60,760,000원이지만, 이 금액이 시장가보다 낮은지는 제공된 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 60,760,000원 | 59,266,320원 | 61,973,175원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 79,873,071원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 92,402,999원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 경성이에스 | 121,239,495원 | 59,266,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,760,000원을 가정하면 신청채권자의 미배당액은 61,973,175원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 위반건축물·이용상태 확인
감정평가상 805호는 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 건물은 2021.11.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이고, 805호에는 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 무인경비시스템, 난방시설, 화재탐지시설 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안역 북동측 인근. 상업·업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 천안역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 토지는 정방형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로에 접하고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,719,000원/㎡, 토지면적은 474.7㎡로 기재돼 있습니다.
- 주차 주의. 지하주차장 출입용 카엘리베이터는 승용 중형 이상 및 SUV 차량은 이용 불가로 고지돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2021-6044호 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 원본으로 확인하세요.
- 위반건축물 내용 확인. 건축물대장 원본에서 구체적인 위반사항과 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 805호의 현황 이용과 실제 영업·점유 상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 자료가 없으므로 주변 동종 생활숙박시설 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 주차 제약 확인. 카엘리베이터의 차량 규격 제한이 이용성과 임대·매각 수요에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 신탁과 위반건축물이 먼저다
현재 최저매각가는 60,760,000원으로 감정가 124,000,000원의 49%까지 내려왔고, 현재 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로 매력적인 물건이라고 결론내리기는 어렵습니다.
소유권은 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁재산이고, 등기에는 신탁원부 확인 필요성이 직접 기재돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서상 위반건축물 등재, 현황상 생활숙박시설, 카엘리베이터 차량 규격 제한까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 감정가 대비 낙폭 자체를 시세 할인으로 해석할 근거가 없습니다. 인수액은 0원이지만, 실사 난도와 환금성 점검이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
