대전지방법원 2026타경10240. 천안시 서북구 두정동 에프엠20 제9층 제903호가 표시된 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택 - 원룸형)이며, 감정평가서에는 제903호와 제1007호가 함께 언급돼 있습니다. 현 소유자는 고기연이고, 2015.04.17. 소유권이전 당시 거래가액은 81,500,000원입니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 58,520,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2026.02.11. 유더블유제십육차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 추가로 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10240 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1315 에프엠20 9층 903호 · 도로명 충청남도 천안시 서북구 두정상가8길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트(도시형생활주택 - 원룸형) |
| 시세 비교 면적 | 21.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 · 사용승인일 2013.09.09 · 승강기·지하주차장·도시가스 난방 |
| 소유자 | 고기연 · 2015.04.17. 소유권이전 · 거래가액 81,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 유더블유제십육차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 92,746,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2015.04.17. 우리은행 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 우리은행·선영새마을금고·장현상·강동농업협동조합 등의 근저당과 과거 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권 취득과 동시에 설정된 을구 10번 근저당권이 말소기준이며, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용석 | 903호 | 2023.09.11 | 보증금 미상 | 2026.02.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김다솔 | 1007호 | 2020.07.06 | 3,000,000원 / 월 320,000원 | 2026.02.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 고유정 | 1007호 | 2015.12.18 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
조사된 점유자는 이용석·김다솔·고유정 3명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2015.04.17.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 미상인 이용석·고유정도 현재 권리관계상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 -5.9%
에프엠20은 135세대, 사용승인일 2013.09.09.인 건물입니다. 시세 비교 대상 면적은 21.58㎡이며, 최근 12개월 실거래 평균은 44,500,000원, 최신 거래는 2025.09. 48,000,000원입니다. 현재 최저가 25,970,000원은 최근 12개월 평균의 58.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 21.58㎡ | 6 | 48,000,000원 |
| 2025.04 | 20.14㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 2024.09 | 20.14㎡ | 7 | 44,000,000원 |
| 2023.08 | 21.58㎡ | 10 | 43,000,000원 |
| 2023.08 | 21.58㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2022.07 | 20.14㎡ | 7 | 36,000,000원 |
| 2021.09 | 21.58㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2021.09 | 20.14㎡ | 2 | 32,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 44,500,000원 |
전체 8건 평균은 46,587,500원이지만, 과거 85,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 44,500,000원과 최신 48,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 58.4%로 상당히 낮지만, 최근 구간은 이전 구간보다 5.9% 하락한 흐름입니다. 따라서 할인폭 자체는 분명하되 시장가격이 내려가는 국면이라는 점은 별도로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 867,460원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 58,520,000원 | 25,102,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 우리은행 근저당권에는 25,102,540원이 배당되고, 33,417,460원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 33,417,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 41,068,222원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 12,725,300원 | 12,096,245원 | 46,423,755원 | 0원 |
유찰이 추가돼 매각대금이 낮아지면 우리은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려가도 대항력 임차보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안부성초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·학교·공공시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 두정역이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 아파트(도시형생활주택 - 원룸형)로 이용 중이며, 감정평가상 제903호와 제1007호가 함께 언급됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(북부2지구)이며, 공시지가는 1,640,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 8m, 남측 약 20m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 903호 점유 확인. 이용석의 전입일은 2023.09.11.로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현 점유와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 1007호 관계 확인. 감정평가에는 제1007호도 함께 언급되고 김다솔·고유정의 점유조사가 있습니다. 매각 대상 범위와 현황을 원문에서 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 44,500,000원 대비 최저가는 58.4%지만 최근 거래 추세는 -5.9%입니다.
- 환금성 점검. 에프엠20 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 실제 매매·임대 수요를 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서 우리은행 근저당 58,520,000원 중 33,417,460원이 미배당으로 남는 계산이지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되고, 승부처는 가격과 환금성”
이 사건은 권리보다 가격과 환금성이 핵심입니다. 2015.04.17. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 세 점유자의 전입일은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 53,000,000원에서 2회 유찰돼 25,970,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 44,500,000원의 58.4%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -5.9%이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%인 만큼, “싸 보인다”는 이유만으로 끝내지 말고 원룸형 도시형생활주택의 실제 환금성과 점유 정리까지 확인하는 것이 핵심입니다.
