대전지방법원 2026타경10240. 천안시 서북구 두정동 ‘에프엠20’ 10층 1007호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)이고, 동일 면적 비교 기준은 전용 19.4㎡입니다. 소유자 고기연은 2015년 4월 17일 거래가 77,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 56,210,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 48,000,000원의 49%인 23,520,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 43,750,000원보다 크게 낮지만, 최근 거래 흐름 자체는 이전 구간 대비 6.0% 하락했습니다. 따라서 “낮은 최저가 = 무조건 높은 수익성”이 아니라, 원룸형 소형 주택의 임대·재매각 수요까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10240 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1315 에프엠20 10층 1007호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 두정상가8길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 비교 전용면적 | 19.4㎡ |
| 소유자 | 고기연 (2015.04.17. 거래가 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 23,520,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 92,746,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2013.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준은 2015.04.17. 우리은행 근저당권입니다. 현재 경매개시결정은 2026.02.11.에 등기됐고 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 2013년 가압류와 2014년 강제경매개시결정, 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 현황 — 대항력 없음, 보증금 미상 기록은 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용석 | 903호 | 2023.09.11 | 보증금 미상 | 2026.02.20 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
| 김다솔 | 1007호 | 2020.07.06 | 3,000,000원 / 320,000원 | 2026.02.26 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
| 고유정 | 1007호 | 2015.12.18 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
김다솔의 보증금은 3,000,000원, 월차임은 320,000원이며 배당요구일은 2026.02.26.입니다. 이용석과 고유정은 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 세 기록 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 부분은 배당 순위 판단 전 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중
에프엠20은 135세대, 사용승인일 2013.09.09.이고 비교 면적은 전용 19.4㎡입니다. 전체 12건 평균은 45,625,000원이지만 2021년 78,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.4㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2025.12 | 19.4㎡ | 4 | 44,000,000원 |
| 2025.12 | 19.4㎡ | 4 | 44,000,000원 |
| 2025.05 | 19.4㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2025.04 | 20.14㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 2025.04 | 19.4㎡ | 9 | 44,500,000원 |
| 2025.01 | 19.4㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 2024.09 | 20.14㎡ | 7 | 44,000,000원 |
| 2024.09 | 19.4㎡ | 4 | 44,000,000원 |
| 2023.08 | 19.4㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2022.07 | 20.14㎡ | 7 | 36,000,000원 |
| 2021.09 | 19.4㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.4㎡ | 4건 | 43,750,000원 |
최신 거래는 2026년 4월 42,000,000원, 최근 12개월 평균은 43,750,000원입니다. 현재 최저가 23,520,000원은 최근 평균의 53.8%에 해당해 가격 차이는 분명합니다. 반면 최근 구간은 과거 구간 대비 -6.0%이므로 시장 가격 자체는 하락 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,360원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 56,210,000원 | 22,696,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 근저당 채권최고액 56,210,000원 중 22,696,640원이 배당되고 33,513,360원의 미배당이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 33,513,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 40,442,353원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 11,524,799원 | 10,917,353원 | 45,292,647원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안부성초등학교 남동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교·공공시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 두정역이 소재하고, 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물, 사용승인일 2013.09.09. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 남측 약 20m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(북부2지구)이며 공시지가는 1,640,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1007호 점유관계 재확인. 김다솔·고유정 두 명의 기록이 있고 고유정은 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 협의 상대를 확인해야 합니다.
- 903호 기록 구분. 이용석은 903호로 기재돼 있으므로 1007호의 실제 점유관계와 혼동하지 말고 현황조사·매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 45,625,000원보다 최근 12개월 평균 43,750,000원과 최신 거래 42,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -6.0%입니다. 낙찰 후 재매각가를 과거 고가 거래에 맞춰 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 원룸형 환금성. 전용 19.4㎡ 도시형생활주택 원룸형이므로 실거주형 중대형 아파트와 다른 수요층을 전제로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인됐지만 시장은 하락 중”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2015.04.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차 기록 3명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 2회 유찰로 상당히 내려왔습니다. 최저가 23,520,000원은 최근 12개월 평균 43,750,000원의 53.8%, 최신 거래 42,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시장은 -6.0% 하락 추세이고 전용 19.4㎡ 원룸형입니다. 따라서 권리 안정성 + 충분한 할인은 장점이지만, 실제 투자 판단의 마지막 변수는 소형 원룸형의 임대수요와 환금성입니다.
