창원지방법원 2025타경10470. 창녕군 영산면 신제리의 다수 토지와 축사·창고·관리사·퇴비사·새사육장·공장·사무실 및 기계기구를 함께 매각하는 특수물건입니다. 소유자는 이상헌이며, 등기상 말소기준은 2024.02.14. 설정된 창녕축산업협동조합의 채권최고액 1,313,000,000원 근저당입니다. 뒤이어 설정된 주식회사우성사료, 농업회사법인우영주식회사, 부경양돈협동조합의 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 김해국은 1997.05.06. 전입으로 조사됐고, 이는 말소기준권리보다 약 27년 앞섭니다. 다만 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 결론은 대항력 가능·미상, 인수금액 산정 불가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준인 창녕축산업협동조합 근저당 이후에는 주식회사우성사료 960,000,000원, 농업회사법인우영주식회사 840,000,000원, 부경양돈협동조합 30,000,000원의 근저당과 총 3건의 가압류가 있습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

② 점유·임차 현황 — 김해국의 보증금 확인이 선결조건

조사된 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 말소기준보다 이른 전입이므로 임대차계약서·주민등록 변동내역·사업자등록 여부, 실제 점유 범위와 보증금을 반드시 확인해야 합니다. 배당요구 여부와 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권 역시 미상입니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 1,456,224,000원으로 감정가 2,080,320,570원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 아파트나 일반 상가처럼 동일 규격의 거래와 단순 비교하기 어려운 축사·공장·창고·토지·기계기구 일괄매각입니다. 사용용도와 인허가, 시설 상태, 제외 물건, 토지 규제 및 선순위 가능 점유자의 보증금까지 함께 반영해야 하므로, 유찰률만으로 “시세보다 저렴하다”고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,456,224,000원 가정)

채권 총액 3,930,978,473원 중 1,439,261,760원이 배당되고, 2,491,716,713원이 미배당되는 계산입니다. 주식회사우성사료는 청구액 837,550,642원에 비해 126,261,760원만 배당되는 구조입니다. 이 계산은 김해국의 보증금·우선변제 및 당해세 등 확인 전 시뮬레이션이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 일괄매각 범위와 제외 물건

• 포함 범위. 제시외 건물 6-1~6-5, 11-1, 12-1, 13-1, 13-2, 16-1, 19-1, 20-1과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 일괄매각에 포함됩니다.
• 매각 제외. 제시외 구축물 2-1, 4-1, 6-6, 6-7과 사일로, 컨테이너, 이동식 건물은 매각에서 제외됩니다.
• 농지취득자격증명. 목록 2는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.
• 시설 용도. 동물관련시설인 축사, 창고, 관리사 및 창고, 창고 및 화장실, 퇴비사, 동식물관련시설 관리사, 새사육장, 기계실, 공장, 사무실로 이용 중입니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.

⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 감정평가 요항표상 토지는 월령2구마을회관 북서측 인근에 위치하며 마을취락과 농경지가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용 관계. 기호 1~9는 9필지 일단의 축사 건부지, 기호 15~19는 5필지 일단의 공업용 건부지로 이용되며 용도상 불가분 관계로 평가됐습니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속합니다.
• 환경 규제. 가축사육제한구역과 배출시설 설치제한지역에 포함됩니다. 현재 시설 용도와 향후 사용계획이 관련 제한에 부합하는지 확인해야 합니다.
• 토지 항목. 잡종지, 평지, 부정형, 세로한면 도로 조건이며 공시지가는 ㎡당 34,800원입니다.
• 공부 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 축사·공장·토지와 다수 부속시설이 결합된 일괄매각으로, 일반 주거용 부동산보다 매수층과 재매각 범위가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김해국 권리 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 점유 지속 여부 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 임차인으로 확인되면 최저가에 미배당 보증금을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 농지취득자격증명 사전 검토. 목록 2에 필요한 증명원의 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 포함·제외 물건 현장 대조. 제시외 건물과 기계기구의 현존 여부, 사일로·컨테이너·이동식 건물 등 제외 물건의 소유관계와 철거·사용 문제를 확인해야 합니다.
• 인허가 확인. 축사·새사육장·퇴비사·공장 운영에 필요한 허가와 가축사육제한구역·배출시설 설치제한지역의 적용 내용을 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 시설 상태 점검. 철골·경량철골·조적조 건물의 노후도, 슬레이트 및 보온덮개 지붕 상태, 기계기구의 작동 여부와 유지비를 조사해야 합니다.
• 배당표 재검증. 당해세, 체납 공과금, 점유자의 최우선변제 여부가 반영되면 배당순위와 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록과 토지별 공법상 제한을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 보증금이다

이 사건은 감정가 2,080,320,570원에서 한 차례 유찰돼 1,456,224,000원으로 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 그것만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 김해국의 1997년 전입은 말소기준보다 훨씬 앞서며, 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 매수인의 실제 인수액이 열려 있습니다.

여기에 축사·공장·창고·토지·기계기구 일괄매각, 농지취득자격증명, 매각 제외 시설, 가축사육제한구역과 배출시설 설치제한지역이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 후순위는 소멸하지만, 선순위 가능 점유자와 특수시설 조사를 마치기 전에는 입찰 보류”입니다. 최저가 70%보다 먼저 확인해야 할 숫자는 김해국의 보증금입니다.