168,000,000원
창원지방법원 2025타경10470. 창녕군 남지읍 ‘남지동아더프라임’ 104동 14층 1402호 아파트입니다. 감정가는 240,000,000원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 207,272,727원의 81.1%로 내려와 있습니다.
등기부의 말소기준은 2011.09.01. 농업협동조합중앙회 근저당권 110,400,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 주식회사우성사료 근저당권 960,000,000원, 농업회사법인우영주식회사 근저당권 840,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사상 김해국의 전입일이 1997.05.06.로 기재돼 말소기준보다 빠르기 때문입니다.
김해국의 점유 부분은 미상이고 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으며, 정확한 표기는 ‘대항력 가능·미상’입니다. 보증금이 존재하고 매각대금에서 배당받지 못하는 선순위 대항력 임차인으로 확인될 경우 그 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 최저가가 낮아 보여도, 보증금 확인 전에는 ‘싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 817-1 동아더프라임아파트 104동 14층 1402호 도로명주소 경상남도 창녕군 남지읍 남고길 47 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용면적 84.9305㎡ · 14층 |
| 소유자 | 이은주 (단독소유 · 2011.09.01. 거래가액 169,990,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우성사료 / 837,550,642원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 | 남지동아더프라임 · 443세대 · 2010.12.09. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 위험은 미확정
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해국 | 미상 | 1997.05.06. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 산정 불가 보증기관 승계 아님 |
실제 조사된 점유자는 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 등기부상 농업협동조합중앙회 근저당권 이후의 현존 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김해국의 임차관계가 선순위 대항력 임대차로 확인되면 미배당 보증금은 별도 인수 위험으로 남습니다.
② 시세 비교 — 표면 할인과 실질취득가를 구분해야 한다
남지동아더프라임 동일 면적 84.93㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 210,666,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 11건 평균인 207,272,727원과 최신 거래 220,000,000원을 우선 적용했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.93㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 17 | 155,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 17 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 11건 | 207,272,727원 |
현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.1%, 전체 12건 평균의 79.7%입니다. 감정가 240,000,000원보다는 크게 내려왔고 실거래 범위 155,000,000원~255,000,000원 안에 위치합니다. 그러나 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -16.4%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 110,400,000원 | 110,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우성사료 | 960,000,000원 | 54,448,000원 |
| 3. 근저당 · 농업회사법인우영주식회사 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,910,400,000원이고, 채권자 예상배당 합계는 164,848,000원입니다. 예상 미배당은 1,745,552,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 주식회사우성사료 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 54,448,000원 | 1,745,552,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 117,599,999원 | 115,153,599원 | 4,753,599원 | 1,795,246,401원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 82,319,999원 | 80,438,239원 | 0원 | 1,829,961,761원 |
④ 입지·환금성 메모 (공부·단지·토지 현황 기준)
- 단지 규모. 남지동아더프라임은 443세대이며 사용승인일은 2010.12.09.입니다.
- 토지 이용. 대지권의 목적인 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지 북측과 서측에 아스콘 포장도로가 있으며, 토지 특성은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지 규모. 토지면적은 11,918㎡이고 공시지가는 407,900원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 조사됐습니다.
- 거래 편차. 동일 면적 실거래는 155,000,000원부터 255,000,000원까지 분포하며, 최근 거래 추세는 -16.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김해국의 임대차계약 확인. 보증금, 계약일, 실제 점유 부분, 임대인, 계약 갱신 내역을 확인해야 합니다.
- 전입일 원본 대조. 현황조사상 1997.05.06. 전입일과 현재 1402호 점유의 연속성을 주민등록 자료와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 배당요구 여부, 확정일자, 보증금, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 기재 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 대항력과 보증금이 확인되면 낙찰가에 예상 미배당 인수액을 더해 최근 12개월 평균 207,272,727원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최저가가 최근 평균의 81.1%이더라도 거래 추세 -16.4%와 실거래 범위 155,000,000원~255,000,000원을 함께 반영해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위와 실제 배당 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 점유자의 법적 지위와 관계없이 현장 인도, 협의 및 명도 절차에 필요한 비용과 기간을 고려해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “표면 할인은 크지만, 총취득액은 아직 미정”
현재 최저가는 168,000,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 207,272,727원의 81.1%입니다. 등기부상 후순위 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로, 숫자만 보면 할인 폭과 등기 정리 구조가 눈에 들어옵니다.
그러나 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계를 확정해야 하는 물건입니다. 김해국의 전입일은 1997.05.06.로 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구·점유 부분이 모두 미상입니다. 따라서 대항력은 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’, 매수인 인수액도 0원이 아니라 산정 불가로 보는 것이 안전합니다.
보증금이 없는 점유자이거나 매수인에게 대항하지 못하는 관계로 확인된다면 1.68억의 표면 할인은 의미가 있습니다. 반대로 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득가로 다시 시세를 비교해야 합니다. 최근 거래 추세도 -16.4%이므로, 등기권리는 정리되지만 점유권리는 미완성, 가격은 저렴해 보이지만 총액은 미확정이라는 결론입니다.
