창원지방법원 2025타경22122. 경상남도 거제시 거제면 동상리 635-1 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 목욕탕으로 이용 중이며 토지는 585㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 권리분석의 기준점은 2004.03.22. 설정된 거제농업협동조합 근저당권입니다. 자료상 말소기준권리 표시액은 채권최고액 160,000,000원이고, 이후 경남신용보증재단과 거제농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
같은 4번 근저당권에는 2022년 변경등기들이 이어져 2022.12.30. 채권최고액 210,000,000원 변경등기가 남아 있고, 2026.05.11.에는 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역도 있습니다. 다만 제공된 배당 시나리오는 말소기준 근저당권에 160,000,000원을 배당하는 것으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22122 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제면 동상리 635-1 · 경상남도 거제시 거제면 동상1길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 목욕탕으로 이용 중 |
| 소유자 | 홍종행 · 단독소유 |
| 토지 | 585㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물구조 | 철근콩트리조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1986. |
| 감정가 / 최저가 | 369,411,420원 / 181,012,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구 | 273,403,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2000.12.02. 거제신용협동조합 가압류 65,000,000원은 2002.09.06. 해제로 말소됐고, 1990.10.26. 거제농업협동조합 근저당권 50,000,000원과 2002.09.17. 거제새마을금고 근저당권 156,000,000원도 각각 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2004.03.22. 을구 4번 근저당권입니다.
그 뒤 2025.02.03. 경남신용보증재단 가압류 17,708,001원, 2025.10.27. 거제농업협동조합 가압류 43,847,521원, 2025.11.03. 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’로 단정 금지
감정가 369,411,420원에서 2회 유찰된 회차의 최저매각가는 181,012,000원으로, 감정가의 49%입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이므로 이 회차의 실질취득 금액도 181,012,000원입니다.
다만 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 감정평가상 이용상태가 목욕탕이고 토지와 함께 일괄매각되는 비표준 물건이므로, 감정가에서 크게 내려왔다는 사실 자체를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 126,708,399원, 4회 유찰 시 88,695,879원으로 제시돼 있지만, 유찰이 거듭될수록 채권자 미배당액도 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 181,012,000원 | 177,677,832원 | 43,877,690원 |
| 3회 유찰 시 | 126,708,399원 | 124,134,481원 | 97,421,041원 |
| 4회 유찰 시 | 88,695,879원 | 86,699,353원 | 134,856,169원 |
③ 예상배당표 (매각가 181,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,168원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 거제농업협동조합 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,708,001원 | 17,677,832원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 거제농업협동조합 | 43,847,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 221,555,522원 가운데 177,677,832원이 배당되고 43,877,690원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제면 동상리 소재 거제성당관 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·로변점포 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 등의 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 목욕탕으로 이용 중이며 철근콩트리조 슬래브지붕 단층입니다. 제반 위생설비·급배수설비·온수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 585㎡의 대지로 주상용, 평지, 세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 350,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 경계 확인에는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록2 제시외 건물과 제시외 시설이 매각에 포함되고 굴뚝도 건물에 포함 평가돼 있습니다.
- 멸실 부분 확인. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 연료탱크 13.22㎡는 멸실된 것으로 기재돼 있으므로 현황과 평가 범위를 대조해야 합니다.
- 지적경계 확인. 인접필지와 경계가 불분명하므로 실제 이용범위와 법적 경계가 일치하는지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업·점유 주체를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 대조. 2004.03.22. 4번 근저당권에 2022년 변경등기와 2026.05.11. 이전등기가 이어져 있으므로 등기부 원본과 배당요구 내용을 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 목욕탕 용도와 토지·시설의 실제 활용가치를 따로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2004.03.22. 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 369,411,420원에서 2회 유찰돼 최저가가 181,012,000원까지 내려온 것도 눈에 띕니다.
하지만 이 물건의 승부처는 할인율보다 목욕탕이라는 이용상태와 일괄매각 범위, 점유관계, 지적경계입니다. 특히 제시외 건물·시설이 포함되고 경계가 불분명해 전문적인 지적측량까지 언급된 만큼, 아파트처럼 가격표 하나만 보고 접근할 유형은 아닙니다. 권리상 인수는 0원, 물건상 확인사항은 다수. 이 차이를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
