창원지방법원 2025타경22122. 경상남도 거제시 거제면 동상리 635-1 소재 목욕탕과 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 홍종행이며, 거제농업협동조합이 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 감정가는 약 3.69억원이지만 3회 유찰된 현재 최저매각가는 약 1.27억원으로 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 일반 주택이나 아파트처럼 거래가격을 단순 비교하기 어려운 특수용도 부동산입니다.
건물은 목욕탕으로 이용 중인 것으로 평가됐으며, 제시외 건물과 시설도 매각에 포함됩니다. 반면 일부 멸실 건물이 명세서에 기재돼 있고, 인접필지와 지적경계가 불분명하다는 지적도 있습니다. 따라서 이번 경매는 얼마나 할인됐는가보다 무엇을 실제로 취득하고, 어떤 상태로 활용하거나 처분할 수 있는가가 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제면 동상리 635-1 도로명주소: 경상남도 거제시 거제면 동상1길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목욕탕으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 1986년 |
| 토지 | 지목 대 · 면적 585.0㎡ · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 세로장방형 |
| 소유자 | 홍종행 (단독소유) |
| 감정가 | 369,411,420원 |
| 최저매각가 | 126,708,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 거제농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 273,403,170원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 시설 포함 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유 및 임차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 확인할 부분이 남는다
말소기준권리는 2004.03.22 설정된 을구 4번 거제농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 160,000,000원이며, 이후 변경계약을 통해 210,000,000원까지 증액됐습니다. 2026.05.11에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이 이전은 기존 근저당권의 승계로서 별개의 새로운 말소기준일을 만드는 것은 아닙니다.
경남신용보증재단의 가압류 17,708,001원과 거제농업협동조합의 가압류 43,847,521원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 등기된 권리로, 제시된 권리관계상 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거의 거제신용협동조합 가압류와 거제새마을금고 근저당권 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가 369,411,420원에서 현재 최저매각가 126,708,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%입니다. 유찰에 따른 최저가 인하는 분명하지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 동일하거나 유사한 목욕탕·토지의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 126,708,000원 | 97,421,434원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 88,695,600원 | 134,856,443원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,086,919원 | 160,986,168원 | 0원 |
추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 일정이나 최저가 확정을 의미하지 않습니다. 채권 미배당액은 채권자에게 배당되지 못한 금액으로, 매수인이 동일 금액을 승계한다는 뜻이 아닙니다. 모형상 인수 0원 역시 미확인 임대차·점유관계를 제외한 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,573,912원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 거제농업협동조합 | 160,000,000원 | 124,134,088원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,708,001원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 거제농업협동조합 | 43,847,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 221,555,522원 | 97,421,434원 미배당 |
집행비용 2,573,912원과 근저당 배당 124,134,088원으로 매각대금 전액이 소진되는 추정입니다. 위 배당은 최초 근저당 채권최고액 160,000,000원을 기준으로 계산됐으며, 이후 210,000,000원으로 증액된 내용과 채권양도에 따른 최종 배당 관계는 별도 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당금이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제면 동상리의 거제성당관 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·로변점포가 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1986년 사용승인된 철근콘크리트조 단층 건물로, 목욕탕으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·온수설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 동상리 관련 토지는 지목 대, 면적 585.0㎡, 제2종일반주거지역이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 350,800원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 목욕탕 운영·개보수·용도변경·신축 가능 여부는 개별 규제를 확인해야 합니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계확인이 불분명해 정확한 경계 확인을 위한 전문 지적측량이 필요하다고 평가됐습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물과 시설을 포함한 일괄매각입니다. 감정요항에는 거제면 외간리 소재 일련번호 3)에 대한 설명도 있으므로 전체 매각목록의 필지별 위치와 면적·이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 환금성. 목욕탕은 일반 주택과 달리 운영 목적의 매수자 또는 전환 활용을 검토하는 매수자의 수요에 영향을 받습니다. 실거래 비교가격이나 운영수익이 확인되지 않아 시장가치와 처분 기간을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2004.03.22 을구 4번 근저당권을 기준으로 권리의 선후관계를 확인하고, 최종 채권최고액 210,000,000원 및 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내용을 대조하세요.
- 실제 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 대항력, 배당요구 여부를 확인하고 배당모형상 인수 0원과 실제 인수 위험을 구분해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 인접필지와의 지적경계가 불분명하므로 현황과 지적도를 비교하고 필요 시 전문 측량으로 경계를 확인하세요.
- 일괄매각 목록 대조. 토지·건물의 각 목록, 제시외 건물 ㄱ~ㄹ, 제시외 시설 ㅁ, 굴뚝 평가 및 멸실된 연료탱크의 처리 관계를 확인하세요.
- 시설 상태 점검. 목욕탕의 급배수·온수·위생설비와 건물 상태를 확인하고, 운영 유지 및 용도변경에 필요한 정비 범위를 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 이유로 시세보다 저렴하다고 가정하지 말고, 유사 용도 거래사례와 토지가치, 운영·전환 비용을 종합해 입찰 상한을 산정하세요.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 규제를 확인하고 예정된 활용 방식이 허용되는지 검토하세요.
- 원본 및 매각조건 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 위험이 사라진 것은 아니다”
이 물건은 3회 유찰로 감정가의 약 34%까지 내려온 목욕탕·토지 일괄매각 사건입니다. 2004년 거제농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조는 긍정적입니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 임대관계 미상, 인접필지의 불명확한 지적경계, 제시외 건물과 시설의 현황, 오래된 목욕탕 건물의 활용·정비 문제는 별개의 위험입니다. 근저당 채권최고액의 변경 및 권리이전도 최종 확인해야 합니다. 채권 미배당액 97,421,434원은 곧바로 매수인이 떠안는 채무가 아니지만, 그렇다고 미확인 임차인이나 점유 문제가 자동으로 해결되는 것도 아닙니다.
실거래 비교가격과 운영수익이 확인되지 않은 상태에서 현재 최저가를 저평가된 가격으로 단정할 근거는 부족합니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 취득 범위·임대차·경계·시설·환금성 확인은 필수입니다. 결론은 가격 매력 판단 보류, 현장과 권리 원본 확인 후 입찰 검토입니다.
