광주지방법원 2025타경52036. 광양시 광영동 브라운스톤가야 117동 2층 202호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이고 평가시점에는 공실입니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 55,300,000원으로 내려왔습니다. 임차인은 확인되지 않았고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기라고 적혀 있고, 광영동 846·847 토지의 해당 전유부분 대지권 지분에 관하여 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명한 확정 판결이 있습니다. 또한 현재 202호는 사건 외 201호와 경계벽이 철거된 상태입니다. 감정평가에서는 구조상 복원이 가능하고 복원비용이 많지 않을 것으로 보았지만, 입찰 전 실제 경계·사용상태 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 등기 흐름은 확인

임차인 없음. 평가시점 현재 공실이고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 판정상 기준은 2025.09.11. 임의경매개시결정이며 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2010년·2013년 근저당은 이미 말소됐고, 2015년 설정된 부산치과의사신용협동조합 근저당은 이후 광안신용협동조합을 거쳐 2025.09.24. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기 흐름이 확인됩니다.

② 가격 비교 — 5,530만원이 곧바로 ‘시세 30%’는 아니다

브라운스톤가야의 최근 거래자료는 12건이고 전체 평균은 178,208,333원, 최근 12개월 11건 평균은 181,681,818원, 최신 거래는 2026.04의 195,000,000원입니다. 수치만 놓으면 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균의 30.4%입니다.

하지만 이 숫자를 그대로 “시세의 30%짜리 물건”으로 읽으면 안 됩니다. 대상 면적은 36.96㎡인데 최근 거래는 84.91㎡·84.94㎡·130.02㎡·130.84㎡·155.88㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 본건은 제2종근린생활시설이고 거래자료는 단지의 거래 표본이므로, 최근 평균 181,681,818원을 본건의 직접 시세로 적용해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.

최근 거래와 그 이전 거래의 추세는 +29.8%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 본건과 면적이 맞지 않으므로 이 상승률 역시 본건 근린시설의 가치 상승을 직접 뜻한다고 보기는 어렵습니다. 결국 가격 판단의 출발점은 감정가 79,000,000원과 현재 최저가 55,300,000원, 그리고 현장 임대수요·복원상태·대지권 처리 가능성입니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

현재 회차 55,300,000원 가정 시 계산표상 집행비용 1,395,400원, 소유자 잔여 53,904,600원으로 구성됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 청구액은 234,704,838원이지만 이 계산표에서는 채권자 배당액이 별도로 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양가야초등학교 남측 인근의 브라운스톤가야아파트 117동 내 상가로, 주위는 아파트 단지입니다.
• 교통. 아파트단지 내부 도로를 통해 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행하는 시가지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 평가시점 현재 공실입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상2층 건물의 2층 202호입니다.
• 설비. 공용부분에 위생·급배수설비와 승강기가 있고 도시가스는 상가 건물 외벽까지 인입돼 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로에 접하고, 아파트단지는 동측 왕복 4차로 중로를 통해 차량이 출입합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이고 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
• 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·붕괴위험지역 등 관련 제한이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대지권 판결 원본 확인. 대지권은 미등기지만 소유권이전등기절차 이행 확정 판결이 있으므로 판결문과 실제 등기 가능 절차를 확인해야 합니다.
• 201호 경계복원 확인. 현재 사건 외 201호와 경계벽이 철거돼 있으므로 현장 경계, 출입구, 전기·급배수 분리상태와 복원범위를 확인해야 합니다.
• 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이므로 매각 전 현재 점유관계가 달라지지 않았는지 재확인해야 합니다.
• 시세 착시 경계. 최근 거래 평균 181,681,818원은 본건 36.96㎡와 면적이 맞지 않으므로 최저가 55,300,000원을 단순히 “시세의 30.4%”라고 판단하면 안 됩니다.
• 근린시설 환금성. 주거용 아파트가 아닌 제2종근린생활시설이므로 실사용 수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확정 판결과 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 정리 가능한 물건인가”

현재 최저가 55,300,000원은 감정가 79,000,000원의 70%까지 내려와 숫자상 눈에 띕니다. 임차인도 없고 인수액도 0원이라 임차권리 측면은 단순합니다. 그러나 본건은 대지권 미등기, 201호와 경계벽 철거, 근린시설이라는 세 가지 요소를 함께 봐야 합니다. 대지권에는 이전등기절차를 명한 확정 판결이 있고 경계벽도 구조상 복원이 가능하다는 감정 의견이 있지만, 결국 낙찰 후 실제 사용 가능한 독립 점포로 정리하는 과정이 핵심입니다.

권리 인수는 가볍지만 물건 검증은 가볍지 않습니다. 최근 거래자료 역시 본건 면적과 일치하지 않아 30.4%라는 비율만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸졌느냐”보다 대지권과 경계를 실제로 얼마나 확실하게 정리할 수 있느냐입니다.