광주지방법원 2025타경52036. 광양시 광영동 브라운스톤가야 117동 1층 102호로, 감정평가상 제2종근린생활시설이며 평가시점 현재 공실입니다. 감정가 151,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,700,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 부산치과의사 신용협동조합이고 청구액은 234,704,838원입니다.

표면적인 할인율보다 먼저 확인할 것은 물건의 구조입니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기라고 적혀 있고, 다만 광영동 846·847 토지의 해당 전유부분 대지권 지분에 관해 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명한 광주지방법원 순천지원 2024가단64342 확정 판결이 있다고 기재돼 있습니다. 최저매각가격에는 대지권이 포함돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 단순한 ‘인수 0’만 보고 끝내기 어렵다

임차인은 없습니다. 예상 인수액도 0원으로 산정돼 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 다만 등기 연혁은 단순하지 않습니다. 2010년·2013년 근저당은 각각 말소됐고, 2015년에는 부산치과의사신용협동조합 명의 채권최고액 312,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년에는 근저당권자가 광안신용협동조합, 다시 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 확인됩니다.

② 시세 비교 — 58.2% 숫자를 그대로 ‘할인율’로 보면 안 된다

브라운스톤가야의 최근 12개월 거래 평균은 181,681,818원, 최신 거래는 2026.04의 195,000,000원으로 나타납니다. 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 105,700,000원은 최근 12개월 평균의 58.2%입니다.

하지만 핵심은 비교 대상이 다르다는 점입니다. 시세 검색 대상 면적은 40.32㎡인데 면적 일치 판정은 되지 않았고, 확인된 실거래는 84.91㎡·84.94㎡·130.02㎡· 130.84㎡·155.88㎡ 아파트 거래입니다. 본 경매물건은 제2종근린생활시설 상가이므로 이 아파트 실거래 평균을 본건의 직접 시세로 적용해 “42% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)

현재 회차 예상배당은 집행비용 2,279,800원과 소유자 잔여 103,420,200원으로 계산돼 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 한편 신청채권자 청구액은 234,704,838원이므로, 실제 배당순위와 채권승계 관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.

④ 대지권·현황 — 이번 물건의 핵심

• 대지권. 대지권이 미등기 상태입니다. 최저매각가격은 대지권이 포함된 가격이며, 광영동 846·847의 해당 전유부분 대지권 지분에 관해 소유권이전등기절차 이행을 명한 광주지방법원 순천지원 2024가단64342 확정 판결이 있습니다.
• 경계벽. 1층 102호는 사건외 1층 101호와 경계벽이 철거된 상태입니다. 감정평가상 건물 구조와 규모, 당초 경계벽 재질 등을 고려하면 복원이 가능합니다.
• 점유. 평가시점 현재 공실입니다. 임차인은 확인되지 않았습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. 주거용 아파트 세대가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양가야초등학교 남측 인근 브라운스톤가야아파트 단지 117동 내에 위치하며 주위는 아파트 단지입니다.
• 교통. 아파트단지 내 도로를 통해 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 상가 건물은 아파트단지 내 포장도로에 접하고, 단지는 동측 왕복 4차로 중로를 통해 차량이 출입합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 274,300원/㎡입니다. 토지면적은 37,945.2㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·붕괴위험지역 등의 제한이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상2층 건물이며, 공용부분에 위생·급배수설비와 승강기가 설치돼 있고 도시가스는 상가 건물 외벽까지 인입돼 있습니다.

⑥ 회차별 가격 시나리오

가격이 내려가도 인수액은 계속 0원으로 제시됩니다. 그러나 이 물건은 직접 비교 가능한 상가 실거래가 확인되지 않은 상태이므로, 70%·49%·34.3%라는 감정가 대비 비율만으로 적정 응찰가를 정하기보다 실제 상가 임대료·공실기간·101호와의 분리 복원·대지권 등기절차를 먼저 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 등기. 대지권 미등기 상태와 2024가단64342 확정 판결의 주문·확정 여부, 실제 소유권이전등기 진행 가능 여부를 확인하세요.
• 경계 복원. 101호와 철거된 경계벽의 실제 위치·면적·전기·수도·소방 분리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 권리 원본. 2015년 근저당과 2025년 권리이전, 2025.09.11 경매개시결정 사이의 현재 유효 순위를 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 배당 구조. 청구액 234,704,838원과 예상배당표의 채권자 배당 0원 사이의 차이를 반드시 확인하세요.
• 시세 조사. 아파트 실거래가 아닌 해당 단지 상가 또는 인근 제2종근린생활시설의 실제 매매·임대 사례로 재평가해야 합니다.
• 공실 비용. 현재 공실인 만큼 낙찰 이후 임차인 모집까지의 보유비용과 관리비를 별도로 점검하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 대지권과 상가 시세가 먼저다

현재 최저가는 감정가 151,000,000원의 70%인 105,700,000원이고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 본건은 대지권 미등기, 101호와 경계벽 철거, 공실 상가라는 특성이 있고, 제공된 최근 거래 역시 본건과 면적·용도가 다른 아파트 사례입니다.

따라서 최근 12개월 평균 181,681,818원 대비 최저가가 58.2%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”라고 결론 내리기는 어렵습니다. 인수 위험은 낮지만 권리순위와 배당구조의 원본 확인이 필요하고, 가격 적정성은 별도의 상가 비교사례로 다시 검증해야 합니다. 인수는 가볍지만, 물건·가격 검증은 무겁게 해야 하는 유형입니다.