광주지방법원 2025타경52132. 전라남도 고흥군 과역면 노일리 867-5, 내로새똠길 29 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 김기욱·김민자·김유진·김이기 각 4분의 1 공유이고, 2021.10.29 상속을 원인으로 2025.11.10 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 토지 데이터상 면적은 479㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독입니다.
권리 흐름의 기준점은 매우 오래된 1998.08.17 팔영농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 26,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2015.10.23 주식회사남부이에스 근저당 70,000,000원, 2025.11.19 임의경매개시결정, 2026.04.28 김이기 지분에 대한 서울특별시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52132 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 과역면 노일리 867-5 · 전라남도 고흥군 과역면 내로새똠길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 479㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김기욱·김민자·김유진·김이기 각 4분의 1 공유 (2021.10.29 상속, 2025.11.10 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 100,257,000원 / 70,180,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사남부이에스 / 70,000,000원 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함 · 저온창고 매각 제외 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
말소기준권리는 1998.08.17 팔영농업협동조합 근저당입니다. 1998.08.18 김이기 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2008.12.24 이미 말소됐고, 2015.10.23 주식회사남부이에스 근저당과 2025.11.19 경매개시결정, 2026.04.28 서울특별시 압류는 모두 후순위입니다. 배당 부족액이 발생하더라도 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
임차인·점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김이기 | 2022.01.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사상 임차인은 김이기 1명입니다. 전입신고일 2022.01.20은 말소기준권리인 1998.08.17 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 김이기는 현재 등기부상 공유자 김이기와 동일한 이름이고, 과거 1998.08.18 소유권이전청구권 가등기의 권리자이기도 하므로, 임대차인지 관계인 점유인지 현장·원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 실거래 없이 ‘70%’만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 70,180,000원으로 감정가 100,257,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며, 시나리오상 2회 유찰 시 49,126,000원(49%), 3회 유찰 시 34,388,200원(34%)입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없으므로 현재 70,180,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 70,180,000원 | 68,516,760원 | 27,483,240원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 49,126,000원 | 47,841,732원 | 48,158,268원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 34,388,200원 | 33,369,212원 | 62,630,788원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,663,240원 |
| 1. 근저당 · 팔영농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사남부이에스 | 70,000,000원 | 42,516,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 96,000,000원, 채권자 배당액은 68,516,760원, 미배당은 27,483,240원입니다. 주식회사남부이에스는 42,516,760원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 집행비용은 추정치입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노일리 내로마을 인근으로, 주변은 야산·농경지 및 단독주택·농경지가 혼재하는 마을주변 농경지·농촌마을지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 등 바름, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방설비와 태양광발전설비·태양광온수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 479㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 13,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·자연취락지구·가축사육제한구역이 포함되고 수산자원보호구역에 접합니다.
- 환금성. 농촌마을의 단독주택·토지 성격이고 실거래 비교자료가 없어, 최저가율만으로 환금성과 가격 매력을 평가하기보다 현장성과 개별 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물 및 태양광발전설비는 포함, 저온창고는 제외입니다. 현장에서 시설별 위치와 이용관계를 대조해야 합니다.
- 김이기 점유관계 확인. 전입은 2022.01.20으로 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현재 공유자와 동일인이므로 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 27,483,240원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당을 낙찰자 부담으로 오해하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 100,257,000원 대비 최저가 70,180,000원이라는 사실만 확인될 뿐 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 토지·규제 확인. 자연환경보전지역·자연취락지구·가축사육제한구역과 수산자원보호구역 접함이 확인됩니다. 이용계획과 현황을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본과 현장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체 확인이 승부처”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 1998.08.17 팔영농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 주식회사남부이에스 근저당·경매개시·서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 김이기의 전입도 말소기준보다 뒤라 대항력이 없고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건 구성에 있습니다. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이고 토지가 결합된 물건이며, 일괄매각·제시외 건물 및 태양광발전설비 포함·저온창고 제외라는 조건이 붙습니다. 여기에 조사상 임차인 김이기가 현재 공유자와 동일한 이름이라는 점도 확인 대상입니다. 실거래 시세자료가 없는 만큼 최저가 70,180,000원을 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장과 매각범위 확인이 우선인 사건입니다.
