전주지방법원 2025타경1087. 평화동1가 382-5 주건축물 에이동 301호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가상 각 호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가는 140,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2025.12.10. 권옥순의 강제경매개시결정이고, 뒤이어 2025.12.12. 주식회사 대한창호의 강제경매개시결정이 있습니다. 두 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 조사자료에는 실제 점유자로 문은주·한숙·김선이·이강준 4명이 확인되고, 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 신고로 별도 실제 임차인 수에 합산하지 않습니다. 특히 이강준은 전입일이 2021.04.13.으로 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 에이동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택 이용 |
| 소유자 | 장소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권옥순 / 35,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.12.10. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 권옥순 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 늦고, 임차관계가 먼저다
과거 압류와 가압류는 이미 등기부상 말소됐고, 2022.08.17. 권옥순 명의 전세권 130,000,000원도 2025.10.24. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.12.10. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.12.12. 주식회사 대한창호의 경매개시결정과 2026.04.16. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, LH는 대위·승계 중복신고
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문은주 | 에이동 202호 | 2024.02.21 | 1,000원 | 有 | 확인되지 않음 | - |
| 한숙 | 에이동 301호 | 2025.11.17 | 9,500원 | 有 | 확인되지 않음 | - |
| 김선이 | 비동 201호 | 2025.01.20 | 1,500원 | 有 | 확인되지 않음 | - |
| 이강준 | 비동 502호 | 2021.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 한국토지주택공사 | 별지목록 기재건물의 전유부분 전부 | 2025.11.17 | 95,000,000원 | 有 | 有 | 대위·승계 |
한국토지주택공사의 임차권등기는 임차보증금 95,000,000원, 확정일자 2025.10.20., 전입 2025.11.17., 점유개시 2025.11.07.로 기재돼 있고 배당요구도 접수됐습니다. 다만 자료상 문은주 보증금의 보증기관 대위·승계로 분류돼 있으므로, 실제 임차인을 5명으로 세거나 95,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 9,800만원은 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
동일 건물군의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.07., 전용 71.75㎡, 4층이 125,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 98,000,000원은 이 거래가의 78.4%입니다. 감정 대상 면적은 67.7㎡로 면적 매칭은 되어 있으나, 거래 표본이 단 1건이므로 125,000,000원을 확정적인 시세로 보는 것은 피해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 71.75㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.7㎡ 대상 | 1건 | 125,000,000원 |
현재 회차 실질취득 98,012,000원도 최신 거래 125,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 다음 유찰 때 낙찰가만큼 싸지지 않는다는 점입니다. 보호되는 임차권의 미배당분이 매수인 인수액으로 이동하기 때문입니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가는 내려가도 총비용은 9,600만원대
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 98,000,000원 | 12,000원 | 98,012,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 68,600,000원 | 28,046,800원 | 96,646,800원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,020,000원 | 48,256,360원 | 96,276,360원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 인수 · 문은주 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 한숙 | 9,500원 | 0원 |
| 인수 · 김선이 | 1,500원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 권옥순 | 35,000,000원 | 836,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사 대한창호 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,164,000원과 한국토지주택공사 95,000,000원이 먼저 배당되고, 권옥순에게 836,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 일반 채권자 2인의 청구액 70,000,000원 중 배당액은 836,000원, 미배당은 69,164,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평화초등학교 북동측 인근이며, 다세대·단독주택·다가구주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물로, 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 417.0㎡, 공시지가 285,600원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·지적재조사사업지구에 포함됩니다.
- 규모. 2013.10.08. 준공, 총 24세대입니다.
- 공부차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호 점유자 확인. 대상 주소와 직접 맞닿는 에이동 301호 점유자는 한숙이며, 전입일은 2025.11.17., 기재 보증금은 9,500원입니다.
- 미상임차 확인. 이강준은 2021.04.13. 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 실제 임대차계약을 확인해야 합니다.
- LH 승계관계 확인. 한국토지주택공사 95,000,000원 임차권은 보증기관 대위·승계로 분류돼 있으므로 별도 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 실질취득으로 비교. 2회 유찰 시 96,646,800원, 3회 유찰 시 96,276,360원으로 표면 최저가만큼 총취득비용이 내려가지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 125,000,000원 1건뿐이므로 층·면적·상태를 현장 확인해야 합니다.
- 절차상태 확인. 2026.07.09. 채무자겸소유자와 채권자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 현재 경매 진행상태를 법원에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 그대로 싸짐”이 아니다
현재 회차만 놓고 보면 최저가 98,000,000원은 2026.07. 실거래 125,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 물건은 유찰될수록 단순히 가격이 내려가는 구조가 아닙니다. 2회 유찰 시 매수인 인수가 28,046,800원, 3회 유찰 시 48,256,360원으로 커지면서 실질취득은 각각 96,646,800원과 96,276,360원에 머뭅니다.
더 중요한 것은 권리 확인입니다. 실제 임차인 4명 중 이강준의 보증금은 미상이고, 한국토지주택공사는 대위·승계 권리자로 별도 임차인 수에 합산하면 안 됩니다. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 시뮬레이션상 인수액도 서로 확인이 필요합니다. 최근 실거래 대비 가격 차이는 존재하지만 표본도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 가격은 관심권, 권리와 절차는 확인 전 보류입니다.
