전주지방법원 2025타경1087. 등기상 소유자는 장소영이고, 2013.12.03. 설정된 전주동부신용협동조합 근저당 98,400,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 등기된 권리 가운데 과거 가압류·압류·경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 사건의 2025.12.10. 강제경매개시결정 역시 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
임차관계도 말소기준일과 비교하면 구조가 명확합니다. 조사된 문은주·한숙·김선이·이강준의 전입일은 모두 2013.12.03.보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 네 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 특히 이강준은 비동 502호로 조사됐으나 보증금 액수는 미상입니다. 다만 전입일이 2021.04.13.으로 말소기준 이후이므로, 현재 자료상 대항력에 따른 인수 위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1087 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 비동 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 · 비동 5층 502호 |
| 소유자 | 장소영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당 이후는 정리된다
말소기준은 2013.12.03. 전주동부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 98,400,000원이고 채무자는 장소영입니다. 2015년 가압류와 2016년 강제경매개시결정은 이후 각각 해제·취하돼 이미 말소됐고, 2017년·2022년·2023년 압류도 모두 해제된 상태입니다. 2020년과 2025년 전주동부신용협동조합이 신청했던 임의경매도 각각 취하돼 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2025.12.10. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문은주 | 에이동 202호 | 2024.02.21 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한숙 | 에이동 301호 | 2025.11.17 | 9,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선이 | 비동 201호 | 2025.01.20 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강준 | 비동 502호 | 2021.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2013.12.03.보다 늦어 조사자료상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 4명입니다. 문은주는 2025.12.30. 배당요구를 접수했고, 나머지 세 사람은 배당요구 여부가 확인되지 않거나 기재되지 않았습니다. 그러나 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 다 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 30% 유찰됐지만 최근 거래 대비 할인은 5.4%
해당 건물은 24세대, 2013.10.08. 사용승인이고 비교 면적은 71.75㎡입니다. 확인된 최근 실거래는 2026.07, 4층, 125,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 71.75㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.75㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 118,300,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 125,000,000원의 94.6%입니다. 금액 차이는 6,700,000원입니다. 감정가에서는 50,700,000원이 내려왔지만, 실제 최근 거래와 비교하면 할인폭은 5.4%뿐입니다. 더구나 최근 12개월 실거래가 1건뿐이어서 125,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세로 보기보다는 제한된 비교 기준으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 근저당 · 전주동부신용협동조합 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 권옥순 | 35,000,000원 | 17,443,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권 총액 133,400,000원 중 115,843,800원이 배당되고 17,556,200원이 미배당입니다. 신청채권자 권옥순은 청구액 35,000,000원 중 17,443,800원을 배당받는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 17,556,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 52,480,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 76,876,406원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평화초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대·단독주택·다가구주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스승강장이 인근에 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 이용 중이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 지적재조사사업지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 417.0㎡, 공시지가는 285,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 24세대, 2013.10.08. 사용승인 건물입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래와 비교. 감정가 대비 30% 하락보다 최근 거래 대비 5.4% 할인이라는 숫자를 우선 보세요.
- 표본 한계. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 125,000,000원을 단일 확정 시세로 단정하지 말고 개별 층·호 상태를 대조해야 합니다.
- 비동 502호 점유. 이강준의 전입일은 2021.04.13.으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 다른 조사 임차인. 에이동 202호·301호, 비동 201호 임차인도 함께 조사돼 있으므로 매각 대상 범위와 각 호별 점유관계를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 절차 상태. 2026.07.09. 채무자겸소유자와 채권자에게 기각결정정본 발송 내역이 있고, 2026.07.14.~07.21. 송달 결과가 기록돼 있습니다. 2026.08.10. 매각기일의 실제 진행 여부는 법원 사건 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 현재 사건 진행상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 ‘조금 싼’ 수준
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2013년 전주동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 4명은 모두 그 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 118,300,000원은 감정가에서 30% 내려왔지만, 2026.07. 최근 거래 125,000,000원과 비교하면 94.6%, 차액은 6,700,000원입니다. 실거래 표본도 한 건뿐이므로 현재 회차를 큰 폭의 저가매수 구간으로 보기는 어렵습니다. 여기에 2026.07. 기각결정정본 송달 기록까지 있으므로 권리는 합격, 가격과 절차 확인은 필수인 사건으로 정리하는 것이 적절합니다.
