전주지방법원 2025타경32052. 전주시 덕진구 진북동 우성아파트 상가동 2층217호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 “학원”입니다. 등기부상 현재 소유자는 김지숙이고, 2018.07.16. 거래가액 20,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2021.01.08. 씨앤에이치캐피탈 주식회사의 가압류 150,000,000원이며, 2021.10.06. 유한회사조이마루 가압류와 2025.12.19. 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 신혜영은 말소기준보다 훨씬 앞선 2011.11.02. 전입이고, 보증금 10,000,000원·월차임 100,000원, 확정일자 2026.02.12., 배당요구 2026.02.27.이 확인됩니다. 반면 황용모는 2013.01.27. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점 때문에 현재 최저가 26,040,000원만 보고 실질취득가격을 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32052 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 상가동 2층217호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정상 학원 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 2층 217호 |
| 소유자 | 김지숙 |
| 감정가 / 최저가 | 37,200,000원 / 26,040,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 499,024,870원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2021.01.08. 씨앤에이치캐피탈 주식회사 가압류 150,000,000원입니다. 그 이후 유한회사조이마루 가압류 1,050,475,421원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전일상호저축은행 근저당 130,000,000원은 2011.03.04. 해지로 이미 말소됐고, 2020년 국세 압류 역시 2020.07.24. 해제됐습니다.
② 임차인 분석 — 신혜영은 배당, 황용모는 금액 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신혜영 | 30.58제곱미터 · 주거 | 2011.11.02. | 10,000,000원 월 100,000원 | 2026.02.12. | 2026.02.27. | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 황용모 | 99.1740제곱미터 | 2013.01.27. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신혜영의 경우 현재 예상배당표에서는 보증금 10,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 가정대로라면 신혜영 보증금 중 매수인이 떠안을 잔액은 없습니다. 반면 황용모는 보증금 자체가 확인되지 않아 같은 계산이 불가능합니다. 특히 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로, 황용모의 임대차가 유효하고 배당으로 소진되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액이 실질취득비용에 추가될 수 있습니다.
③ 가격 — 70% 최저가를 그대로 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 37,200,000원, 현재 최저매각가는 26,040,000원으로 1회 유찰된 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 18,228,000원, 3회 유찰 시 12,759,600원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 내려갈수록 곧바로 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다. 황용모의 보증금이 존재하고 미배당 인수분이 발생한다면 낙찰가 + 인수잔액이 실제 취득부담이 되기 때문입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 12 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 19 | 137,500,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 134.34㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.0㎡와 미매칭 | 12건 | 178,125,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 26,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 868,720원 |
| 1. 임차인 신혜영 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 가압류 · 씨앤에이치캐피탈 주식회사 | 150,000,000원 | 15,171,280원 |
| 3. 가압류 · 유한회사조이마루 | 1,050,475,421원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 유한회사조이마루 | 499,024,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 신혜영 보증금 10,000,000원은 전액 배당되고, 씨앤에이치캐피탈에는 15,171,280원이 배당됩니다. 채권자 미배당 총액은 1,684,329,011원입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 황용모의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이를 최종 인수액으로 단정하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘미상 인수분’ 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 26,040,000원 | 15,171,280원 | 1,684,329,011원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 18,228,000원 | 7,499,896원 | 1,692,000,395원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 12,759,600원 | 2,129,927원 | 1,697,370,364원 | 0원 |
등기상 일반 채권의 미배당이 커지는 것 자체는 낙찰자 인수로 이어지지 않습니다. 핵심은 황용모 임차보증금의 존재와 규모입니다. 따라서 26,040,000원에서 18,228,000원, 12,759,600원으로 최저가가 내려가는 시나리오보다 먼저, 선순위 점유자의 실제 임대차 내용을 확정해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정요항표에는 본 호수가 학원으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 2층217호이며 외벽은 타일 붙임, 내벽은 벽지 도배, 천정은 텍스 마감, 창호는 샷쉬창입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 559,100원/㎡입니다.
- 단지. 우성은 2,102세대, 1995.10.21. 준공으로 집계돼 있습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회, 매각률은 14.29%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황용모 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유범위, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 미배당 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 신혜영 배당 확인. 보증금 10,000,000원 전액 배당 전제가 실제 배당순위에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택이지만 감정상 학원 이용이고 소재지는 우성아파트 상가동 217호입니다. 실제 건축물 용도와 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 단지 실거래 직접 적용 금지. 최근 실거래 표본 면적이 비교 기준 46.0㎡와 일치하지 않으므로 105,000,000원~265,000,000원 거래를 본 호수 시세로 그대로 대입하지 않아야 합니다.
- 현장 점유 확인. 점유자 2명의 실제 사용 부분과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 선순위 보증금 확인
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.01.08. 씨앤에이치캐피탈 가압류이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 다릅니다. 신혜영은 보증금 10,000,000원이 확인되고 현재 배당표상 전액 배당되지만, 황용모는 말소기준보다 빠른 2013.01.27. 전입임에도 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 26,040,000원이 감정가 37,200,000원의 70%라는 사실만으로 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수 없습니다. 실제 투자 판단의 출발점은 황용모의 임대차 보증금과 배당 여부를 확인해 실질취득비용을 확정하는 것입니다. 단지 실거래도 대상면적과 매칭되지 않아 가격 가점 근거로 사용할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만, 임차보증금 리스크는 아직 닫히지 않은 사건입니다.
