전주지방법원 2026타경30110. 완주군 화산면 우월리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 62,343,960원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,641,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부의 말소기준권리는 1998.06.18. 설정된 화산농업협동조합 근저당이고, 원문상 채권최고액은 18,000,000원입니다. 이후 등기된 권리 가운데 매수인이 인수하는 것으로 명시된 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 목록4 건물과 다용도실인 제시외 건물 일부가 우월리 357-1번지에 걸쳐 있는 것으로 조사됐고, 해당 토지에 대하여 본건 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 적혀 있습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 건물이 걸친 토지와의 법률관계를 먼저 확인해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 화산면 우월리 357-3 |
| 등기상 건물 소재 | 전북특별자치도 완주군 화산면 우월리 362-1, 362-2, 357-3 제2호 · 전북특별자치도 완주군 화산면 화산로 1254-22 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 기호(4) 농가주택 및 일부 창고 · 기호(5) 농가주택 |
| 현재 소유관계 | 유병은 9분의 3 · 박태수 9분의 2 · 박태훈 9분의 2 · 박현주 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 62,343,960원 / 43,641,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 131,256,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 현장권리는 별도 확인
말소기준권리는 1998.06.18. 화산농업협동조합 근저당입니다. 등기 원문에는 채권최고액 18,000,000원, 채무자 박명기로 기록돼 있습니다. 2022년 박태훈 명의 소유권이전은 2025.04.08. 사해행위취소 확정판결에 따라 말소됐고, 2023년 농업협동조합중앙회의 가처분 역시 목적달성으로 말소됐습니다. 2026.01.15. 상속을 원인으로 유병은·박태수·박태훈·박현주가 공유자가 됐고, 2026.02.06. 농업협동조합중앙회의 강제경매가 개시됐습니다.
② 현황·감정평가 — 농가주택과 토지가 섞인 일괄매각
- 이용상태. 기호(4)는 농가주택 및 일부 창고, 기호(5)는 농가주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물구조. 기호(4)는 적벽돌조 슬래브지붕 단층, 기호(5)는 목조 슬레이트지붕 단층입니다.
- 설비. 기호(4)는 기본적인 급배수·난방설비, 기호(5)는 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 지상 정원수인 감나무 등도 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 태양광설비. 목록4 옥상에 설치된 태양광발전설비는 매각에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록4 공부상 소재지번은 362-1, 362-2, 357-3번지이나 현황 소재지번은 362-1, 362-2, 357-3, 357-1번지입니다.
- 건물표시 차이. 목록5는 공부상 목조이나 현황은 목조 및 샷시조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,185,538원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 화산농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 131,256,898원 | 42,455,462원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 신청채권자 미배당액은 88,801,436원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 화산농업협동조합 근저당은 실제 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 수치이므로, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 43,641,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 단독주택과 여러 토지가 함께 매각되고, 일부 토지는 차량 접근이 불가능하며, 기호(9)는 위치 특정이 되지 않고, 목록4 건물 일부는 인접지 357-1번지에 걸쳐 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 완주군 화산면 우월리 원우마을 내 남측·남서측·서측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 일부 물건은 차량접근이 가능하고 일부는 불가능하며, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 기호(1)∼(3),(8)은 계획관리지역·자연취락지구, 기호(6),(7),(10),(11)은 농림지역이며 일부는 농업진흥구역·접도구역에 해당합니다.
- 가축사육 제한. 관련 토지들은 가축사육제한구역(2025-12-01, 절대금지지역)에 포함됩니다.
- 토지 예시. 토지 자료에는 지목 대, 계획관리지역, 자연취락지구, 평지·사다리형, 세로한면(가), 면적 39.0㎡, 공시지가 24,700원/㎡가 기록돼 있습니다.
- 제시외수목. 기호(8) 지상에 소유자 미상의 제시외수목이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 357-1번지 경계 확인. 목록4 건물과 제시외 다용도실이 어느 정도 걸쳐 있는지 지적도·현황측량으로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 법정지상권 성립여지를 명시하고 있으므로 토지·건물의 소유관계와 성립요건을 원본서류로 확인해야 합니다.
- 기호(9) 위치 특정. 완주군청 탐문상 지적도 등이 존재하지 않아 위치가 특정되지 않는 토지로 조사된 점을 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 기호(6,7,8)는 차량 접근 불가로 평가돼 실제 진입로와 이용가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 근저당 실제 채권액. 말소기준 근저당의 채권최고액은 18,000,000원이지만 실제 채권액이 미상이라 예상배당표에서는 계산 제외돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 포함 물건 확인. 제시외 건물·정원수·태양광발전설비가 매각에 포함되는 범위를 현황과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 경계와 사용권
이 사건은 등기상으로만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 하지만 단독주택·토지 경매에서는 등기부의 깔끔함만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 목록4 건물과 제시외 다용도실 일부가 우월리 357-1번지에 걸쳐 있고 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으며, 일부 토지는 차량 접근이 불가능하고 위치가 특정되지 않는 토지도 조사됐습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 43,641,000원이지만, 이 할인율 자체는 권리·현황 리스크에 대한 해결책이 아닙니다. 등기상 인수는 0원, 현장권리와 경계는 확인 필수. 이 사건의 입찰 여부는 357-1번지와의 관계, 법정지상권 성립 가능성, 각 토지의 실제 위치·접근성을 원본과 현장에서 확정한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
