전주지방법원 2026타경30193. 이 물건은 만성동 1277-3 주건축물제1동 1층103호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유한회사윤창산업입니다. 권리 흐름의 기준은 2020.02.18 설정된 이리신용협동조합 근저당권, 채권최고액 748,800,000원입니다. 그 뒤 2022.09.22 주식회사재현소방 근저당권 280,800,000원, 2024.04.30 전주시 압류, 2026.02.24 현재 경매개시결정이 이어지며 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기상 소멸 = 바로 안전”으로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 조영옥이 주거 사용으로 기재되어 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 조영옥을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 없다고 단정할 수도 없습니다. 더구나 조영옥은 말소기준 근저당의 등기부상 채무자와 동일인이라 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 이 관계를 원본 서류와 현장 점유 상태로 확인하는 것이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30193 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 1층103호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 89(만성동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현재 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 · 2020.02.12 사용승인 |
| 소유자 | 유한회사윤창산업 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 373,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 784,064,841원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.02.18 이리신용협동조합 근저당권입니다. 후순위 주식회사재현소방 근저당권과 전주시 압류, 2026.02.24 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.02.16과 2025.03.20의 임의경매개시결정은 각각 취하 후 등기부상 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 ‘가능·미상’
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영옥 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 물리적 사용상태 — 103호 단독 구획을 현장에서 확인
감정평가에서는 해당 건물을 근린생활시설(현재 공실)로 조사했습니다. 그런데 매각물건명세서 비고에는 “본건은 104~106호와 벽체 구분없는 상태”라고 기재되어 있습니다. 감정평가의 기타 참고사항에도 1~4층 전체가 건축 준공시부터 호별 벽체 구분 없이 현재까지 공실 상태로 이어온 것으로 추정되고, 건축물대장상 호별배치도를 기준으로 각 호를 확인했다고 적혀 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 373,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,023,400원 |
| 1. 근저당 · 이리신용협동조합 | 748,800,000원 | 367,076,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사재현소방 | 280,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 373,100,000원 가정에서 총 채권 1,029,600,000원 중 367,076,600원이 배당되고 662,523,400원이 미배당으로 남습니다. 매수인 명시 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 남측 인근 로변에 접하며, 주변은 각종 근린생활시설과 나지, 후면 주택·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 동측과 서측으로 약 20미터·10미터 도로에 양면 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 토지면적 638.0㎡, 공시지가 2,256,000원/㎡, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상업용건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물상태. 2020.02.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 현상 및 관리상태는 대체로 보통이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린생활시설이고 실제 호별 벽체가 구분되지 않은 상태여서 일반적인 독립 상가보다 매수층과 활용 방식 검토가 더 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조영옥 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 실제 임대차계약 존재 여부와 현재 점유자를 원본 및 현장으로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 조영옥은 이리신용협동조합 근저당의 채무자와 동일인이므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 벽체 미구분 확인. 103호는 104~106호와 벽체 구분 없는 상태라는 비고가 있으므로 건축물대장 호별배치도와 현장을 반드시 대조해야 합니다.
- 공실 활용성 확인. 근린생활시설 현재 공실로 조사됐으므로 실제 임대 가능성, 내부 마감 상태, 독립 출입 및 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 373,100,000원이 시세 대비 저렴한지 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 배당 미충족. 현재 회차에서 채권 총액 1,029,600,000원 중 662,523,400원이 미배당으로 남습니다. 이는 매수인 인수액과 동일한 개념은 아니며, 말소권리의 미배당이라는 점을 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소형 권리보다 현장 구획과 점유가 더 어렵다”
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2020.02.18 이리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 주식회사재현소방 근저당·전주시 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다.
하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 조영옥의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 조영옥이 등기부상 채무자와 동일인이라는 특이점도 있습니다. 여기에 103호가 104~106호와 벽체로 구분되지 않고, 감정평가상 건물 전체가 준공 때부터 호별 벽체 없이 공실 상태로 이어온 것으로 추정됩니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 373,100,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 소멸형이지만, 점유·구획·환금성 확인 전에는 가격 메리트를 부여하기 어려운 유형입니다.
