전주지방법원 2026타경30193. 등기사항전부증명서상 집합건물인 만성동 1277-3 주건축물제1동 2층203호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현재 공실)입니다. 2020.02.18. 이리신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 748,800,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 박형규의 가압류, 주식회사재현소방의 근저당, 전주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 곧바로 “깨끗하다”고 결론 내리기 어렵습니다. 매각물건명세서에 조영옥이 주거 사용자로 기재되어 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 명시 인수권리 0원과 별개로 임차관계의 사실관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30193 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 2층203호 |
| 등기 형태 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 근린생활시설(현재 공실) |
| 소유자 | 유한회사윤창산업 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이리신용협동조합 / 784,064,841원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인 | 2020.02.12. |
| 현재 상태 | 근린생활시설 · 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.18. 이리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정·등기된 박형규 가압류 193,500,000원, 주식회사재현소방 근저당권 280,800,000원, 전주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2025년에 이리신용협동조합이 신청한 임의경매는 각각 취하되어 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차·점유 — ‘대항력 미상’으로 봐야 한다
| 성명 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영옥 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
또한 조영옥은 등기부상 말소기준 근저당의 채무자와 동일하여, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 동시에 감정평가 이용상태는 현재 공실이고, 감정평가 참고사항에는 각 호가 준공 때부터 호별 벽체 구분 없이 공실상태로 이어온 것으로 추정된다고 기재되어 있습니다. 이처럼 점유·사용관계가 서로 단순하게 맞아떨어지지 않으므로 전입세대·점유 현황과 매각물건명세서 원문을 직접 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 대신 유찰 구조를 본다
현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 70%, 즉 210,000,000원입니다. 2회 유찰 시에는 147,000,000원(49%), 3회 유찰 시에는 102,900,000원(34.3%)으로 내려가는 시나리오입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 210,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 이리신용협동조합 | 748,800,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 박형규 | 193,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사재현소방 | 280,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,223,100,000원 중 채권자 예상배당은 206,260,000원, 미배당은 1,016,840,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 남측 인근 로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·나지와 후면의 주택·아파트로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 서측 약 10미터 도로에 양면 접하며 도로 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 2020.02.12. 사용승인됐고, 현상·관리상태는 대체로 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 638.0㎡, 지목 대, 공시지가 2,256,000원/㎡이며 상업용건부지로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 조영옥의 전입신고일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 및 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 점유관계. 매각물건명세서의 주거 사용 기재와 감정평가의 현재 공실 상태가 함께 존재하므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 벽체 구분. 본건이 201~202호와 벽체 구분 없는 상태라는 비고를 현장에서 확인하고 독립적 사용 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고 주변 상가 거래·임대수익 자료를 별도 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당은 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않습니다. 현재 자료상 명시 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현황 확인이 먼저다
이 사건의 등기권리 구조 자체는 명확합니다. 2020.02.18. 이리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 그러나 조영옥의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정을 확정할 수 없고, 감정평가상 현재 공실이라는 현황과 주거 사용 기재가 동시에 존재합니다.
여기에 201~202호와 벽체 구분 없는 상태라는 비고까지 더해집니다. 현재 최저가 210,000,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “싸다”는 결론도 내릴 수 없습니다. 이 물건은 단순한 최저가 할인율보다 임차관계와 실제 구획·점유 상태를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
