의정부지방법원 2025타경2757. 별내동 동광비즈타워별내 제1동 지하2층 비222호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현황조사에는 BLJ코리아가 창고 등으로 사용 중인 것으로 확인됩니다. 이 사건의 포인트는 3회 유찰로 최저가가 크게 내려왔다는 사실보다, 점유자의 대항력·보증금·배당요구 여부를 아직 확정할 수 없다는 점입니다.
등기 흐름도 일반적인 주택 경매와 다릅니다. 2020년 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 과거 하나은행 근저당도 등기부상 말소 처리되어 있습니다. 현재 제공된 권리 흐름에서 매각으로 소멸하는 기준점은 2025.07.16. 하나은행의 임의경매개시결정입니다. 따라서 등기부상 후순위 인수권리가 드러나는 구조는 아니지만, 등기부 밖 점유자인 BLJ코리아의 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2757 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 지하2층 비222호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사비즈아일랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 77,861,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 775,649,377원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상13층 · 사용승인일 2020.09.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유 확인이 중요하다
2020.11.19. 설정된 하나은행 근저당권 720,000,000원은 2021.09.15. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 912,000,000원도 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 2025.07.16. 하나은행이 임의경매를 신청했고 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — BLJ코리아의 대항력은 ‘미상’
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BLJ코리아 | 미상 | 창고 등 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
현황조사에서 BLJ코리아의 점유는 확인됐지만, 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 낙찰자가 보증금을 전혀 인수하지 않는다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 점유자의 권리가 확정됐다는 의미가 아닙니다.
③ 가격 — 싸 보이지만 시세 검증은 불가능
감정가는 227,000,000원, 현재 최저매각가는 77,861,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려온 상태입니다. 한 번 더 유찰되면 54,502,700원, 5회 유찰 시 38,151,890원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다. 지식산업센터는 동일 건물 내에서도 호수 위치·접근성·용도·공실·임대수익 등에 따라 거래가격 차이가 생길 수 있으므로 실제 매매사례와 임대수요 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,498원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,059,502원 |
현재 산정값에는 채권자 배당이 0원으로 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 하나은행의 청구액 775,649,377원과 예상배당표 사이에 큰 차이가 있으므로 실제 배당관계는 경매기록 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근. 아파트 단지·업무용빌딩·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하고 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 8호선 별내역이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 비222호는 공장인 지식산업센터로 이용 중이며, 현황조사에는 BLJ코리아가 창고 등으로 점유하는 것으로 나타납니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2020.09.25입니다. 승강기·지하주차·화재탐지·옥내소화전 등 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m 대로와 동측 약 35m 대로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 성장관리권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 12,867.1㎡이며 공시지가는 2,776,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- BLJ코리아 임대차 확인. 보증금·계약일·사업자등록 또는 전입 관련 자료·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 인수액 재검증. 현재 산정상 인수는 0원이지만 점유권리가 미상인 만큼 이를 확정 인수액으로 보지 말아야 합니다.
- 신청채권 원인 확인. 하나은행 청구액 775,649,377원과 현재 등기부상 말소된 근저당 내역의 관계를 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금 20% 조건을 반영해 입찰자금을 준비해야 합니다.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 호수의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 지하2층 이용성. 차량·물류 동선, 출입구 접근성, 실제 창고·공장 이용 편의와 공실 가능성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비·체납 확인. 관리주체에 관리비 체납과 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 경매기록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 물건은 감정가 227,000,000원에서 3회 유찰되어 77,861,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 비교 실거래가가 없으므로 이것이 곧바로 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 더 중요한 것은 현재 BLJ코리아가 점유 중이고, 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았다는 점입니다.
등기상 과거 신탁과 근저당은 말소돼 있지만, 신청채권자 하나은행의 청구액은 775,649,377원이고 현재 예상배당 산정에서는 채권자 배당이 0원으로 잡혀 있어 경매기록 원본 대조도 필수입니다. 여기에 재매각·보증금 20% 조건까지 붙어 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 점유 확인이 끝나기 전에는 싼 물건으로 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 BLJ코리아의 점유관계와 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
