의정부지방법원 2025타경2757. 남양주시 별내동 동광비즈타워별내 제1동 지하2층 비222호입니다. 법원상 용도는 대지, 감정평가상 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사비즈아일랜드이며, 2025.07.16 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 과거 설정된 하나은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 분석의 말소기준은 2025.07.16 임의경매개시결정입니다.
가격만 보면 감정가 227,000,000원에서 최저가 54,503,000원으로 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 4회 유찰에 더해 재매각으로 진행되고 있으며, 점유자 BLJ코리아의 보증금과 점유 개시 시점도 확인되지 않아 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2757 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 지하2층 비222호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하2층, 지상13층 · 사용승인일 2020.09.25 |
| 소유자 | 주식회사비즈아일랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 54,503,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 775,649,377원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 현재 기준은 경매개시결정
2020.11.19 설정된 하나은행 채권최고액 720,000,000원 근저당과 2021.09.15 설정된 채권최고액 912,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 경매 소멸 기준은 2025.07.16의 임의경매개시결정입니다. 다만 등기부만으로 끝나는 물건은 아닙니다. 현황조사상 실제 점유자가 존재하므로 그 점유자의 대항력 여부가 별도의 핵심 확인사항입니다.
② 점유자 — BLJ코리아의 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 사용 | 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLJ코리아 | 미상 | 창고 등 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자로 확인되는 대상은 BLJ코리아 1명입니다. 보증금과 우선변제권 여부 역시 확인되지 않았습니다.
③ 가격 단계 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교는 불가
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 지급 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24% | 54,503,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 38,152,100원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 26,706,470원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 약 24% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 54,503,000원이 시장가 대비 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 4회 유찰 및 재매각이라는 이력 자체도 가격 외 사유를 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,054원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,121,946원 |
현재 예상표는 집행비용 외 채권자 배당이 0원으로 계산되어 있고, 신청채권 775,649,377원도 지급액 0원으로 나타납니다. 실제 배당관계는 채권계산서·매각물건명세서 및 배당요구 관계를 반드시 대조해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 비222호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 동일 지하2층의 비219호는 BLJ코리아, 비221호는 간판연구소가 사용하는 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근으로 아파트 단지, 업무용빌딩, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하고 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 8호선 별내역이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 30m 대로인 순화궁로와 동측 약 35m 대로인 송산로에 접합니다.
- 토지·규제. 공장용지, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 2,776,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터 용도이면서 이미 4회 유찰되고 재매각까지 진행된 물건이므로, 실제 수요와 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- BLJ코리아 점유관계 확인. 점유 시작일, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 차임을 확인해 2025.07.16 기준 대항력 여부를 판정해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 보증금과 배당요구 여부가 확인돼야 실제 인수 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
- 재매각 보증금. 이번 매각은 매수신청보증금 20% 조건입니다.
- 실거래·임대료 조사. 비교 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 매매가와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 원문 대조. 신청채권 775,649,377원인데 현재 예상표상 신청채권자 지급이 0원으로 계산돼 있으므로, 채권계산서와 실제 배당순위를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용제한 확인. 공장(지식산업센터) 이용 상태와 토지이용계획상 제한사항을 실제 사용 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실만으로 안전하거나 싸지는 않다”
이 물건은 감정가 227,000,000원에서 네 차례 유찰돼 54,503,000원까지 내려왔습니다. 과거 근저당권은 이미 말소돼 등기 구조 자체는 복잡하지 않지만, 실제 점유자인 BLJ코리아의 점유 시점과 보증금이 미상이라는 점이 남아 있습니다. 따라서 현재 계산된 인수 0원은 확정값으로 볼 수 없으며, 대항력 여부를 먼저 확인해야 합니다.
또한 실거래 자료가 없어 감정가의 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수도 없습니다. 여기에 4회 유찰과 재매각, 지식산업센터라는 용도까지 겹쳐 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 점유권리 확인과 실제 시장가격 검증입니다.
