대전지방법원 2024타경113218. 천안시 서북구 두정동 디지털월드 4층 4100호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매 및 영업시설(상점), 현황은 공실입니다. 현재 등기에는 근저당권과 압류가 남아 있지 않고, 2024년 9월 27일 디지털월드운영관리단의 강제경매개시결정이 이번 매각의 기준이 됩니다. 매수인에게 별도로 승계되는 것으로 확인된 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리 자체보다 물건의 사용 형태와 환금성입니다. 감정평가서에는 호별 구분 없이 일체 사용하는 형태를 참고하라고 되어 있고, 일부 호수는 인접호수와 경계가 없는 오픈상가 형태라고 기재되어 있습니다. 집합건축물대장 표제부에는 6층 93.72㎡의 무단증축과 4층 전체 1,484.79㎡의 무단사전입주를 이유로 위반건축물 표시가 있다는 점도 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경113218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정로 228, 4층4100호 (두정동, 디지털월드) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 판매 및 영업시설(상점) · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 및 철근콘크리트조 · 지하2층, 지상6층 · 사용승인 2003.04.03 |
| 소유자 | 한재석 · 2005.05.02 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 8,000,000원 / 1,921,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 디지털월드운영관리단 / 4,520,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인은 없습니다. 등기부상 과거 하나은행 근저당권과 압류는 2005년 경매 매각으로 이미 말소됐고, 2022년의 강제경매개시결정도 2024년 취하 후 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2024.09.27 접수된 디지털월드운영관리단의 강제경매개시결정이며, 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 해석 — 24%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 8,000,000원, 현재 최저매각가는 1,921,000원으로 감정가의 약 24.01%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,921,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 434,578원 |
| 2. 경매개시결정 · 디지털월드운영관리단 | 4,520,339원 | 1,486,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,921,000원 가정 시 신청채권자에게 1,486,422원이 배당되고 3,033,917원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현황·물리 리스크 — 권리보다 중요한 확인사항
- 현황 공실. 감정평가 당시 판매 및 영업시설(상점)으로서 공실상태입니다.
- 호별 구분 문제. 매각물건명세서 비고에는 호별 구분 없이 일체 사용한다고 되어 있어 감정평가서와 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 오픈상가 구조. 일부 호수는 인접호수와 경계 등이 없는 오픈상가 형태로 기재되어 있어 실제 전유부분의 식별과 사용범위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부에는 6층 93.72㎡ 무단증축과 4층 전체 1,484.79㎡ 무단사전입주를 이유로 위반건축물 표시가 있습니다.
- 내부 확인 제한. 일부 호수는 시건장치로 내부 확인이 되지 않았다는 감정평가 기재가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두정역(1호선) 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·다가구주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·간선도로·두정역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 토지면적은 1,862.6㎡, 공시지가는 ㎡당 2,693,000원입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아니라 상점이고 현재 공실이며 4회 유찰 상태입니다. 거래 시세 비교자료도 없어 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 4100호의 실제 위치, 전유부분 경계, 인접호수와의 구분 상태를 현장에서 직접 확인하세요.
- 위반건축물 범위 대조. 표제부 위반건축물 표시가 이 호의 이용·영업·대출·처분에 미치는 영향을 관할 행정청과 건축물대장 원본으로 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 실제 점유자 유무와 시건 상태, 내부 상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 신청채권자가 건물 운영관리단인 만큼 관리비·공용비용 관련 체납 내역을 관리사무소에서 확인할 필요가 큽니다.
- 가격 상한은 별도 산정. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대수익 가능성, 공실기간, 관리비, 내부 상태, 재매각 가능성을 기준으로 입찰가 상한을 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 현재 남아 있는 근저당권·압류가 없고, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 4회 유찰됐고, 현황은 공실 상점이며, 호별 구분 없이 일체 사용되는 구조와 오픈상가 형태, 건축물대장 표제부의 위반건축물 표시가 함께 존재합니다. 따라서 감정가 8,000,000원 대비 최저가 1,921,000원이라는 숫자만 보고 접근하기보다, 현장 식별·사용 가능성·관리비·행정 리스크·환금성을 먼저 검증하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권, 물건성과 환금성은 보수적 검토가 필요한 사건입니다.
