대전지방법원 2024타경113218. 천안시 서북구 두정동 디지털월드 4층 4100호로, 감정평가서상 이용상태는 판매 및 영업시설(상점), 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 한재석이고, 2005.05.02 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2005.05.25 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 이번 경매는 디지털월드운영관리단이 청구액 4,520,339원으로 신청한 강제경매입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 단순하지만, 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건성과 환금성입니다. 감정가 8,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 1,345,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 동일·유사 상가의 실거래 시세가 확인되지 않으므로 단순한 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경113218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정로 228, 4층4100호 (두정동,디지털월드) |
| 용도 / 현황 | 기타 · 판매 및 영업시설(상점) · 공실상태 |
| 소유자 | 한재석 |
| 감정가 / 최저가 | 8,000,000원 / 1,345,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 디지털월드운영관리단 / 4,520,339원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 상업용 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 담보권은 없지만 경매개시결정이 기준
2003년 하나은행 근저당과 2004년 경매개시결정·천안시 압류·서울시동대문구청 압류는 2005년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이후 2022.08.05 디지털월드운영관리단의 강제경매개시결정도 2024.10.23 취하되어 2024.10.25 말소됐습니다. 이번 사건의 기준으로 계산된 권리는 2024.09.27 갑구 9번 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸합니다. 현재 등기상 근저당권과 압류는 없습니다.
② 가격 판단 — 17%라는 숫자보다 ‘시세 부재’를 봐야 한다
현재 최저매각가는 1,345,000원으로 감정가 8,000,000원의 17% 수준입니다. 감정가 대비 낙폭만 보면 매우 커 보이지만, 상가의 실거래 시세나 최근 거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 1,345,000원 | 920,790원 | 3,599,549원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 941,499원 | 524,552원 | 3,995,787원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 659,049원 | 247,186원 | 4,273,153원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 내려가지만 신청채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 4,520,339원 중 예상배당은 920,790원에 그치고, 3,599,549원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,345,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 424,210원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 디지털월드운영관리단 | 4,520,339원 | 920,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,345,000원 가정 시 신청채권자에게 920,790원이 배당되고 3,599,549원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 물건성·환금성 — 공실 오픈상가와 위반건축물 표시
- 현황. 판매 및 영업시설(상점)로 이용되는 물건이며 현재 공실상태입니다.
- 내부·경계. 인접 호수와의 경계 등이 없는 오픈상가 형태로, 경매 진행 시 경계와 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부에는 6층 93.72㎡의 건축법 제14조 무단증축과 4층 전체 1,484.79㎡의 건축법 제22조 무단사전입주 사유로 위반건축물 표시가 되어 있습니다.
- 호별 사용. 매각물건명세서 비고에는 호별 구분 없이 일체 사용한다고 기재되어 있어, 독립된 4100호의 경계·사용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트조, 지하2층·지상6층이며 사용승인일은 2003.04.03입니다. 개별 호수에는 창호가 없습니다.
⑤ 입지·교통 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 두정동 두정역(1호선) 남서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·다가구주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·간선도로·두정역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 건물 북측 및 서측으로 5차선 포장도로에 접하고 주차장 출입구는 서측에 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 2,693,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호별 경계 확인. 인접 호수와 경계가 없는 오픈상가 형태이므로 실제 4100호 범위와 사용구획을 현장에서 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 무단증축·무단사전입주 관련 위반건축물 표시가 매수 후 사용·임대·처분에 미치는 영향을 관할 기관과 원본 대장으로 확인하세요.
- 점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 및 대항력 가능성이 있는 사용자가 없는지 원본 조사서와 현장을 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 17%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 상가의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자 미배당 3,599,549원은 현재 회차 예상치이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “왜 5회 유찰됐는가”
이 사건은 등기상으로는 현재 담보권이 남지 않았고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 물건 자체는 다릅니다. 판매 및 영업시설(상점)인데 현재 공실이고, 인접 호수와 경계가 없는 오픈상가 형태이며, 건물에는 무단증축·무단사전입주 사유의 위반건축물 표시가 있습니다.
감정가 8,000,000원에서 최저가 1,345,000원까지 내려와 감정가의 17%가 됐지만, 실거래 시세가 없는 상태에서 이를 곧바로 “싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 5회 유찰은 가격 할인인 동시에 환금성 경고입니다. 이 물건은 권리보다 현장 경계·사용 가능성·위반건축물 영향·실제 상가 수요를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
