대전지방법원 2024타경113218. 천안시 서북구 두정동 디지털월드 4층 4101호로, 감정평가상 판매 및 영업시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 한재석이고, 2005.04.29 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 현재 별도의 근저당권이나 압류는 남아 있지 않고, 2024.09.27 디지털월드운영관리단의 강제경매개시결정이 이번 경매의 기준이 됩니다.
가격은 감정가 8,200,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 1,969,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 상가의 실제 환금성, 호별 독립성, 위반건축물 표시의 영향까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경113218 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정로 228, 4층4101호 (두정동, 디지털월드) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 판매 및 영업시설(상점) · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 한재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 8,200,000원 / 1,969,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 디지털월드운영관리단 / 4,520,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급 | 2026.07.30 · 대전지방법원 천안지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 현재 등기는 단순하다
현재 등기상 근저당권과 압류는 남아 있지 않습니다. 2003년 하나은행 근저당권과 2004년 경매개시결정·압류들은 2005.04.29 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 2022.08.05 디지털월드운영관리단의 강제경매개시결정도 2024.10.23 취하로 말소됐고, 이번 사건의 2024.09.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 24.01%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저가 1,969,000원은 감정가 8,200,000원의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰된 가격이지만 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 75.99% 낮다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 같은 의미가 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,969,000원 | 1,533,558원 | 2,986,781원 |
| 5회 유찰 시 | 1,378,300원 | 953,491원 | 3,566,848원 |
| 6회 유찰 시 | 964,809원 | 547,442원 | 3,972,897원 |
유찰이 더 진행될수록 신청채권자 디지털월드운영관리단의 미배당액은 2,986,781원에서 3,566,848원, 3,972,897원으로 커집니다. 그러나 이 미배당 채권은 현재 분석상 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 435,442원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 디지털월드운영관리단 | 4,520,339원 | 1,533,558원 |
| 미배당 | - | 2,986,781원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,969,000원을 가정하면 집행비용 435,442원과 신청채권자 배당 1,533,558원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권자 청구액 4,520,339원 중 2,986,781원이 미배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·위반건축물 — 이 사건의 핵심 확인사항
감정평가상 본건은 판매 및 영업시설인 상점으로 사용되는 물건이고 현재는 공실입니다. 기호별 설명에는 인접 호수와의 경계가 없는 오픈상가 형태가 포함돼 있어, 경매 진행 시 실제 호별 경계와 사용 형태를 확인하라는 취지가 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 권리가 단순하다는 이유만으로 건물·점유 상태까지 단순하다고 보기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두정역(1호선) 남서측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·간선도로·두정역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트조 지하2층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2003.04.03입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 승강기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북측 및 서측으로 5차선 포장도로에 접하고 주차장 출입구는 서측에 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,693,000원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰된 판매·영업시설 상점이라는 점 자체가 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가의 24.01%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 상가의 실제 거래·임대 수준을 확인하세요.
- 호별 경계 확인. 매각물건명세서의 “호별 구분 없이 일체 사용” 기재와 실제 4101호의 물리적 경계·독립성을 현장에서 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 6층 무단증축과 4층 전체 무단사전입주 관련 표제부 표시가 본 호의 이용·대출·영업·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각 전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 신청채권자에게 2,986,781원이 미배당되지만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다, 물건의 구조를 먼저 본다”
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 현재 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 확인된 임차인 인수도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 이미 4회 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 그럼에도 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 객관적으로 확인할 근거가 부족합니다.
더 중요한 것은 건물 상태입니다. 호별 구분 없이 일체 사용하는 내용과 집합건축물대장 표제부의 무단증축·무단사전입주 관련 위반건축물표시가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 현황·건축물 상태·환금성을 확인하는 것이 승부처입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 실제 호실의 독립성과 이용 가능성을 먼저 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.
