대전지방법원 2024타경113218. 천안시 서북구 두정동 디지털월드 4층 4101호로, 감정평가상 판매 및 영업시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 소유자는 한재석이고, 현재 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2024.09.27. 접수된 디지털월드운영관리단의 강제경매개시결정입니다. 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 감정가 8,200,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 1,378,000원, 감정가의 16.8%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없어 “감정가보다 크게 떨어졌으니 싸다”라고 단정할 근거가 없습니다. 특히 상점은 실제 구획·사용 가능성·건물 관리상태가 환금성과 직접 연결되므로 가격률보다 현장 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경113218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정로 228, 4층4101호 (두정동,디지털월드) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 판매 및 영업시설(상점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 한재석 |
| 감정가 / 최저가 | 8,200,000원 / 1,378,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 디지털월드운영관리단 / 4,520,339원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가상 현황도 공실이며, 배당계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 2003년 하나은행 근저당과 2004년 경매개시결정·압류는 2005년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐고, 2022년 디지털월드운영관리단의 강제경매개시결정도 2024.10.23. 취하돼 2024.10.25. 말소됐습니다.
② 가격·유찰 — 감정가의 16.8%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 1,378,000원으로 감정가 8,200,000원의 16.8%입니다. 다음 유찰 시나리오에서는 964,599원, 그 다음은 675,219원으로 계산돼 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 금액이 시장가치보다 낮은지 여부는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 1,378,000원 | 953,196원 | 3,567,143원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 964,599원 | 547,236원 | 3,973,103원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 675,219원 | 263,065원 | 4,257,274원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 424,804원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 디지털월드운영관리단 | 4,520,339원 | 953,196원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권자의 청구액 4,520,339원 중 953,196원이 배당되고 3,567,143원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 판매 및 영업시설(상점)이며 현황은 공실입니다.
- 입지. 두정역(1호선) 남서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·다가구주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·간선도로·두정역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트조, 지하2층·지상6층이며 사용승인일은 2003.04.03. 공동 위생·급배수·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 개별 호수. 감정평가서에는 본건 개별호수에 창호가 없다고 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 공시지가는 2,693,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 감정평가서에는 일부 기호가 인접호수와 경계가 없는 오픈상가 형태라고 기재돼 있어 경매 진행 시 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호별 구획 확인. 매각물건명세서의 ‘호별 구분 없이 일체 사용’ 관련 비고와 현장 실제 경계를 대조하세요.
- 건축물대장 확인. 4층 전체 1,484.79㎡ 무단사전입주 및 6층 93.72㎡ 무단증축 위반건축물 표시가 본건 사용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이므로 실제 점유·출입 가능 여부와 내부 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙찰가율만으로 적정가격을 정하기 어렵습니다. 동일 건물·인근 유사 상가의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 인수 구조 확인. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 원본 서류로 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2024.09.27. 강제경매개시결정과 2024.10.25. 말소된 종전 경매 기록을 포함해 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “137만원대”보다 중요한 것은 상가의 실제 모습
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격·물건성 측면에서는 확인할 것이 많습니다. 감정가 8,200,000원에서 5회 유찰돼 1,378,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 매각물건명세서의 호별 사용 관련 비고와 건축물대장 표제부의 위반건축물 표시가 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 단순, 물건성은 신중 확인입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 구획과 이용 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 맞습니다.
