대전지방법원 2024타경50412. 태안읍 동백로 213의 2층 201호로, 감정평가상 현황은 다가구주택(12가구)으로 이용 중입니다. 감정가는 532,000,000원이었으나 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 127,733,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.08.17. 설정된 서산수산업협동조합 근저당권 429,000,000원이며, 이후 2024.03.12. 임의경매개시결정과 2024.05.22. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 임차인 5명이 확인됩니다. 그중 송진규는 2017.02.21. 전입해 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없지만, 나머지 4명은 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 송기주와 송오순은 보증금 액수까지 확인되지 않아 실제 인수금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2016.08.17. 서산수산업협동조합의 근저당권 429,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·압류·근저당권·주택임차권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

특히 2015년 권현수의 주택임차권등기는 2016.08.02. 말소되어 현재 인수권리로 보기는 어렵습니다. 반면 현재 조사된 임차인 5명은 별도로 검토해야 합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과, 점유자의 주택임대차보호법상 대항력이 존재하는지는 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 5명 중 4명은 대항력 판정 미상

③ 가격 판단 — 76% 할인처럼 보여도 시세 비교 근거가 없다

감정가 532,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가는 127,733,000원입니다. 비율로는 감정가의 약 24% 수준입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.

더 중요한 점은 미상 임차인의 인수 가능성입니다. 대항력 있는 임차인이 확인되고 미배당 보증금이 남는 경우 실제 취득비용은 낙찰가에 그 인수금액을 더해 계산해야 합니다. 현재는 그 금액을 계산할 수 없으므로 최저가 127,733,000원만 놓고 시세 대비 저가라고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,733,000원 가정)

채권최고액 429,000,000원 중 125,144,738원만 배당되는 계산이며 미배당액은 303,855,262원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 계산의 매수인 인수 0원은 미상 임차인의 실제 대항력과 보증금 확인을 대신하지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안읍 남문리 ‘태안 서부시장’ 남측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·숙박시설·상업시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 현황 이용. 기호(1)는 다가구주택 12가구, 기호(2)는 다가구주택 1가구, 기호(3)는 사무소 등으로 이용 중입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하1층·지상3층이며 사용승인일은 1998.12.07.입니다.
• 토지. 5필 일단의 부정형 평지로 제2종근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용 중이며, 남서측 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 710,500원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 기호 ③은 집합건축물대장상 사무소·체력단련장이나 일부 주택 이용으로 탐문됐고, 내부는 폐문부재로 확인하지 못해 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 확인. 어준희·송기주·송오순·강화연의 전입시점을 확인해 2016.08.17. 말소기준권리와 선후를 확정해야 합니다.
• 보증금 확인. 송기주·송오순의 보증금이 미상입니다. 대항력이 인정될 경우 인수금액 계산에 직접 영향을 줍니다.
• 강화연 배당요구. 2024.05.20. 배당요구가 확인되지만 전입일이 미상이므로 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 호실 위치 확인. 2층에 호실 표시가 없어 201호와 202호 위치를 구분할 수 없다는 기재가 있으므로 점유 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 일괄매각 확인. 목록1,2 일괄매각 조건과 실제 매각범위를 원문 서류에서 다시 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 24%라는 할인율만으로 저가 판단을 하지 말고, 실제 임차인 인수액과 현지 거래가격을 확인한 뒤 실질취득가를 계산해야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 임차인”

이 물건은 숫자만 보면 감정가 532,000,000원에서 127,733,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 현재 자료로는 그 할인율을 곧바로 투자 매력으로 바꿀 수 없습니다. 실제 임차인 5명 중 4명의 전입일이 미상이고, 그중 2명은 보증금까지 미상입니다. 여기에 201호와 202호의 위치를 구분하기 어렵다는 현장 문제가 겹칩니다.

등기상 말소구조는 비교적 명확하지만, 매수인이 실제로 얼마를 떠안을지는 아직 명확하지 않습니다. 배당모델의 인수 0원보다 임차인의 전입·점유·보증금을 먼저 확인해야 합니다. 시세 자료도 확인되지 않은 만큼 현재 단계의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리·점유 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없다”입니다.