대전지방법원 2024타경50412. 태안읍 동백로 213의 3층301호입니다. 등기상 현재 소유자는 송민규이고, 2016년 8월 17일 서산수산업협동조합이 채권최고액 429,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2024년 3월 12일 같은 조합의 임의경매개시결정, 2024년 5월 22일 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 기준권리 이후 권리는 정리되는 전형적인 담보권 실행형입니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사에는 임차인 5명이 확인되고, 그중 4명의 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 제공된 배당추정에서 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 미상 임차인의 대항력과 미배당 보증금 여부가 확정되기 전까지 ‘최종 인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경50412 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 동백로 213, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 사무소 등 / 일부 주택 이용 탐문 |
| 소유자 | 송민규 (2016.08.17. 재산분할로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 82,114,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 말소기준권리 | 2016.08.17. 서산수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 429,000,000원 |
| 청구금액 | 346,901,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 승부처는 점유
2016년 8월 17일 서산수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 과거 대한화재해상보험·반도신용협동조합·서산축산업협동조합 등의 근저당권과 다수 압류·가압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 4명은 대항력 미상
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송진규 · 남문 원룸 206호 전체 | 2017.02.21 | 15,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 어준희 · 남문 원룸 208호 | 미상 | 1,000,000원 | 310,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송기주 · 남문 원룸 209호 | 미상 | 미상 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송오순 · 남문 원룸 211호 | 미상 | 미상 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강화연 · 남문 원룸 212호 | 미상 | 25,000,000원 | - | 가능·미상 | 미상 · 2024.05.20. 배당요구 | 해당 없음 |
송진규는 전입일이 2017.02.21.로 말소기준권리인 2016.08.17.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 송진규는 등기부의 과거 채무자·권리관계에 등장하는 동일 이름으로, 현황조사상 임차관계가 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
어준희·송기주·송오순·강화연은 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 특히 송기주와 송오순은 보증금도 확인되지 않아 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금 규모를 현재 수치로 확정할 수 없습니다. 강화연은 2024.05.20. 배당요구를 했지만 확정일자와 전입일이 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 해석 — 24%는 ‘시세 24%’가 아니다
현재 최저매각가는 82,114,000원으로 감정가 342,000,000원의 24% 회차입니다. 그러나 이 24%는 4회 유찰의 결과일 뿐, 시세 대비 24%라는 뜻은 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,878,052원 |
| 2. 근저당 · 서산수산업협동조합 | 429,000,000원 | 80,235,948원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당추정에서는 서산수산업협동조합 채권최고액 429,000,000원 중 80,235,948원이 배당되고 348,764,052원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 이 계산에서 0원이나, 전입일·보증금이 확인되지 않은 임차인 위험은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 기호 ③은 집합건축물대장상 사무소·체력단련장으로 등재되어 있으나, 일부 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 현황이 사무소 등으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 공부상 용도와 실제 주택 이용 범위를 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 태안 서부시장 남측 인근으로 아파트·다세대주택·숙박시설·상업시설이 혼재하는 상업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며, 남서측으로 왕복4차선 포장도로에 접합니다. 도로상태와 주차여건은 보통입니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 평지로 제2종근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 710,500원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설·사무소·일부 주택 이용이 혼재하고 4회 유찰된 물건이므로, 단순 주거형 집합건물보다 이용·점유 상태를 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명의 전입일 확인. 어준희·송기주·송오순·강화연의 대항력은 현재 확정할 수 없습니다. 말소기준일 2016.08.17.과 실제 전입·점유 시점을 반드시 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 송기주·송오순의 보증금이 확인되지 않아 인수금액 상한을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 송진규 관계 확인. 송진규는 전입일상 대항력이 없지만 등기부상 과거 채무자·관계인과 동일 이름입니다. 가장임차 여부 또는 관계인 점유 여부를 확인하세요.
- 301호와 임차 호실 대조. 대상은 3층301호인데 현황조사 점유표시는 206·208·209·211·212호입니다. 실제 경계·사용관계와 본건에 귀속되는 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황 확인. 사무소·체력단련장 등재와 일부 주택 이용 탐문이 함께 존재합니다. 내부 미확인 상태이므로 용도·시설·주거 사용 범위를 직접 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2016.03.03. 공매공고 부기등기가 있어 관련 공매 진행관계를 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인
이 사건은 감정가 342,000,000원에서 최저가 82,114,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 점유관계의 미확정입니다. 송진규 1명은 대항력 없음이 확인되지만, 나머지 4명은 전입일이 미상이고 그중 2명은 보증금까지 확인되지 않았습니다. 게다가 대상 301호와 현황조사상 임차 호실 표기가 서로 달라 실제 점유범위도 다시 대조해야 합니다.
등기상 말소구조는 명확하지만, 매수인 인수위험을 0원으로 확정할 단계는 아닙니다. 4회 유찰이라는 사실도 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 이 물건은 등기보다 임차인·현황 확인이 선행돼야 하는 유형이며, 미상 임차인의 대항요건과 보증금이 모두 정리된 뒤에야 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.
