대구지방법원 2025타경270. 경상북도 울릉군 북면 현포리 618-3 일원의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로 외벽 목재사이딩, 내벽 목재마감·벽지·타일, 바닥 장판지·타일, 섀시창호 등으로 조사됐습니다. 현재 감정가 151,037,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 74,008,000원, 감정가의 49%입니다.
권리관계 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건은 가격 할인율보다 현물 조건 확인이 훨씬 중요합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지적상 맹지가 명시되어 있고, 감정평가에서도 일부 토지는 적설량 때문에 분묘 소재와 경작 여부를 전체 조사하지 못했으며, 일부는 건축신고를 필한 것으로 조사돼 구체적 신고내용과 승계 여부를 주무관청에서 확인하도록 적시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경270 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울릉군 북면 현포리 618-3 · 경상북도 울릉군 북면 현포3길 56-22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 김정희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 151,037,000원 / 74,008,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지적상 맹지 |
| 현포리 618-3 토지 | 대 · 201.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) · 공시지가 117,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2023.04.27 을구 11번 동해농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 756,000,000원입니다. 이후 남포항농업협동조합·윤정숙·경북신용보증재단의 가압류, 울릉군 및 국의 압류, 김능미의 강제경매개시결정과 동해농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 74,008,000원으로 감정가 151,037,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 51,805,600원, 네 차례 유찰 시 36,263,920원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,732,144원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 동해농업협동조합 | 756,000,000원 | 72,275,856원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 남포항농업협동조합 | 10,040,508원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 윤정숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 경북신용보증재단 | 27,310,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 김능미 | 260,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 경매개시결정 · 동해농업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 1,463,350,508원, 예상 배당액은 72,275,856원, 미배당액은 1,391,074,652원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 리스크 — 현장과 행정 확인이 핵심
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 개별 토지·건물의 실제 이용범위와 경계를 함께 확인해야 합니다.
- 접근성. 매각물건명세서에는 지적상 맹지라고 명시돼 있습니다. 감정평가에서는 본 건 내지 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주변환경. 현포항 남서측 원거리에 위치하며 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 토지 특성. 현포리 618-3은 대 201.0㎡, 계획관리지역, 완경사, 사다리형, 세로한면(불)입니다.
- 일부 토지 조사 제한. 기호(3)은 숲이 울창한 자연림 상태이고, 기호(4~7)은 조사 당시 적설량이 많아 분묘 소재 및 경작 여부에 대한 전체 조사가 불가했습니다.
- 건축신고 확인. 기호(3)의 일부는 건축신고를 필한 것으로 조사됐으므로 구체적인 신고내용, 대지면적, 용도, 조건 및 승계 여부를 주무관청에서 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 맹지 여부와 실제 통행. 지적상 맹지이므로 현황도로·통행경로·사용관계를 현장에서 반드시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물의 위치·경계·사용 상태를 도면 및 현장과 대조하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용권원, 인도 가능성을 확인하세요.
- 분묘·경작 여부. 적설로 전체 확인이 불가능했던 토지는 현장 재확인이 필요합니다.
- 건축신고 승계. 기호(3) 일부 건축신고의 내용·조건·승계 여부를 주무관청에 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기상으로는 단순합니다. 2023.04.27 동해농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 시세 자료가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없고, 지적상 맹지·일괄매각·제시외 건물·임대관계 미상·일부 토지 조사 제한·건축신고 확인 필요가 한꺼번에 겹칩니다. 따라서 이 사건은 등기 인수는 낮지만 현장·환금성·행정 리스크가 큰 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
